目 录
一、商品房消费者优先权认定标准
二、商品房消费者优先权认定常见争议问题
三、以房抵债背景下商品房消费者优先权认定规则
四、结语
一、商品房消费者优先权认定标准
(一) 商品房消费者优先权的法律演进
在商品房买卖合同关系中，买受人在与开发商签订房屋买卖合同后未办理过户登记之前，此时物权仍在开发商名下，买受人享有的是债权。此种债权对自然人买受人的生存权、居住权有较大的影响，有学者主张以“生存权优先”和“弱者保护”理论构建商品房消费者超级优先权，买受人此时享有的债权是区别于普通债权的物权期待权。期待权是对未来完整权利的一种期望，因取得权利之部分要件而受到法律保护。[注1]因此，以物权期待权为基础，以保护消费者生存权为目的，最高人民法院通过一系列司法解释和会议纪要确立了商品房消费者的概念并赋予其债权优先于其他债权获得保护的法律顺位。从发展历史看，具备代表性的文件有四个。
1.超级优先：商品房消费者优先权首次明确于2002年的《批复》
2002年6月20日《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》（法释〔2002〕16号，以下简称《批复》）中首次提及商品房消费者优先权，该批复明确了建筑工程债权优先于抵押债权，商品房消费者的权利优先于建筑工程承包人，从而确立了商品房消费者超级优先权的地位。虽然该批复已失效，但其中保护商品房消费者优先权的精神在其后的司法解释和司法实践中得到了延续。
2.三个条件：商品房消费者优先权认定标准源于2015年的《执行异议规定》
2015年5月5日《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（法释〔2015〕10号，以下简称《执行异议规定》）[注2]第二十九条明确了商品房消费者优先权认定的三个条件：一是已签订合法有效的书面买卖合同；二是所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋，即实务中常常提及的“唯一住房”标准；三是已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。由于该条规定较为生硬，导致司法实践中适用标准较为严苛，很多买受人因名下房屋超过一套或者已付房款不足百分之五十，而被法院判定不享有商品房消费者优先权。
3.尺度放宽：2019年《九民纪要》对商品房消费者优先权认定标准的细化
2019年11月8日,《最高人民法院关于印发<全国法院民商事审判工作会议纪要>的通知》（法〔2019〕254号，以下简称《九民纪要》）第125条围绕《执行异议规定》第二十九条规定的三个条件，对商品房消费者认定标准提出了更为具体的意见，体现在以下几点：一是延续签订合法有效的书面买卖合同的条件，不审查是否办理房地产过户手续；二是将“买受人名下无其他用于居住的房屋”细化解释为在案涉房屋同一设区的市或者县级市范围内商品房消费者名下没有用于居住的房屋或者商品房消费者名下虽然已有1套房屋，但购买的房屋在面积上仍然属于满足基本居住需要的情形；三是将“已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”拓展解释为如果商品房消费者支付的价款接近于百分之五十，且已按照合同约定将剩余价款支付给申请执行人或者按照人民法院的要求交付执行。可见，《九民纪要》第125条是对《执行异议规定》第二十九条规定条件的细化解释，相对放宽了对商品房消费者认定标准的尺度。
4.标准优化：2023年的《新批复》对商品房消费者权利保护的加强和优化
2023年4月20日起施行的《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》（法释〔2023〕1号，以下简称《新批复》）虽然仅有三条，但是高度提炼了以往司法解释对商品房消费者权利保护的立法精神，优化了商品房消费者权利保护的标准，达到了强化保护的积极效果。具体而言：（1）重申了商品房消费者优先权、建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权之间的权利顺位关系；（2）优化了商品房消费者优先权的认定标准。一是延续了商品房消费者以居住为目的购买房屋的条件，去掉了买受人名下无其他用于居住的房屋的限制；二是取消了已支付的价款接近于百分之五十的比例要求，明确在一审法庭辩论终结前实际支付剩余价款的，可以享有商品房消费者优先权。这一改变避免了实务中如何理解与适用“价款接近于百分之五十”的比例标准难题。明确支付全款才能主张房屋交付优先权，弥补了《执行异议规定》仅仅要求“已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”的不足，使破产企业有了收取购房尾款用于续建或偿债的明确依据，在保护商品房消费者优先利益的同时，兼顾了其他债权人的保护；（3）商品房消费者享有的优先权不仅有房屋交付请求权，还首次以司法解释的形式明确了房屋价款返还请求权。两者优先权适用的区分点在于商品房能否实际交付。明确价款返还请求权的优先性，解决了在破产程序中如果不能交付商品房，消费者已经支付的房款优先偿还还是与普通债权同顺位偿还的问题，完善了对商品房消费者的保护。
需要注意的是，在《新批复》之前，最高法院在个案答复中早已经表明了商品房消费者享有房屋价款返还优先权的观点。《最高人民法院针对山东省高级人民法院就处置济南彩石山庄房屋买卖合同纠纷案请示的答复》 ([2014]执他字第23、24号)中，就“开发商未建成房产时购房者的购房款能否优先于建筑工程价款和土地使用权抵押债权受偿问题”，最高人民院认为，因该问题涉及到《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》（法释[2002]16号，下称《批复》）的理解和适用，基于《批复》保护处于弱势地位的房屋买受人的精神，对于《批复》第二条“承包人的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”的规定，应当理解为既不得对抗买受人在房屋建成情况下的房屋交付请求权，也不得对抗买受人在房屋未建成等情况下的购房款返还请求权。在破产程序中，《批复》关于优先保护商品房买受人权利的规定也应予以适用。[注3]
2024年3月8日《最高人民法院工作的报告》指出，自2021年以来，数十家大型房地产企业相继发生债务危机，接踵而至的是全国各地出现大量房地产项目停工的现象，各地政府不得不忙于“保交楼”。最高法为此出台司法解释，明确商品房已售难交付纠纷债权受偿顺序，优先保障购房群众权益。[注4]可见，最高人民法院赋予商品房消费者优先权的核心动因是“保交楼，稳民生”政策，旨在保护消费者的基本居住权益，弥补商品房交易风险防控的制度缺陷和监督管理缺失。这一规则体现了生存权优先于经营权的价值取向，突破了物权优先于债权的一般原则。鉴于此，从《批复》到《新批复》，对商品房消费者优先权的确认更多基于政策考量和破解现实困境，缺乏扎实的法理基础，从而给司法实践产生诸多争议和困惑埋下伏笔。例如，《新批复》与《执行异议规定》对于商品房消费者认定标准规定不同，是《新批复》完全取代《执行异议规定》，还是《新批复》没有规定的仍适用《执行异议规定》？存在不同意见，可能需要留待司法实践检验。最高人民法院民二庭葛洪涛在针对“《执行异议和复议规定》第二十九条和《关于商品房消费者权利保护问题的批复》第二条如何协调适用？”这一问题的答疑意见中认为：“从保护商品房消费者的目的看，《批复》对商品房消费者的保护更完善，更应得到优先使用。”“实践中两个条文的适用存在冲突时，应当优先适用《批复》第2条的规定。”[注5]
(二) 商品房消费者优先权认定标准难点问题
1.相识白首不相知：消费者只能是自然人吗
《重庆市高级人民法院关于对最高人民法院<关于建设工程价款优先受偿权问题的批复>应如何理解的意见》（渝高法〔2003〕48号）认为：“购房消费者中消费者的含义应与《消费者权益保护法》中的“消费者”含义相同，即购房者购房是为生活消费需要而不是为经营需要。”然而，由于我国没有法律意义上的“消费者”概念，《消费者权益保护法》虽经多次修正，始终没有明确消费者仅限于自然人，于是在学术界和实务中对于单位能否成为消费者存在争议。否定意见认为消费者只能是自然人，这也是多数人的观点；肯定意见认为消费者不仅包括自然人，还应包括其他民事主体。单位购买生活用品或者服务卡、购物券等给职工发放福利，最终结果还是用于生活消费，故保护消费者权益的范围不应排除法人和非法人组织，这样有利于对最终消费者更充分的保护，所以单位可以成为消费者。例如在重庆某新城开发建设有限公司与杨德明罗某荣等申请执行人执行异议一案中，法院认为法人或者其他组织在以单位名义购买房屋，但已经分配给职工个人居住的情形下，可以认定为《执行异议规定》第二十九条所保护的消费者。[注6]
特别需要注意的是，一些地方性法规也规定了消费者包括单位，如《深圳经济特区实施<中华人民共和国消费者权益保护法>办法》（深常备〔2019〕11号）第二条规定：本办法所称消费者，是指为生活消费购买、使用商品或者接受服务的组织和个人；《广东省实施<中华人民共和国消费者权益保护法>办法》（2024修正）第二条第二款规定：本办法所称消费者，是指为生活消费需要购买、使用商品或者接受服务的个人和单位；《江西省实施<中华人民共和国消费者权益保护法>办法》（2020修正）第二条第二款规定：本办法所称消费者，是指为生活消费需要购买、使用商品或者接受服务的个人和单位。
笔者支持否定意见，即消费者仅限于自然人，不包括单位。《消费者权益保护法（2013修正）》虽然通篇没有明确消费者仅包括自然人，但是该法第十四条、二十七条、五十一条中涉及的消费者的人格尊严、民族风俗习惯、个人信息、身体、精神损害等概念，都是只属于自然人才有的权利，因此，可以推定该法已经明确消费者仅限于自然人。[注7]法人和非法人组织的人格是法律拟制的，它们自身不能直接进行生活消费。单位购买生活用品或者服务卡、购物券发给职工，还是需要将这些商品或者服务转化为职工个人的消费，承受生活消费权益的主体仍然是自然人。《消费者权益保护法》为了平衡交易双方当事人的利益，有必要对作为消费者的个人进行特别保护,但没有必要对单位进行特别保护。如果单位与经营者之间出现了纠纷，双方均可以通过合同主张权利，[注8]也可依据《产品质量法》追究经营者责任。
需要说明的是，根据《最高人民法院关于审理预付式消费民事纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释〔2025〕4号）第二条的规定，[注9]如果单位将购买的生活用品或者服务给职工，职工在使用单位发放的生活用品或者接受服务过程中发生问题，如果能够证明商品、服务来源于经营者，则职工个人可以消费者身份维权。同理，单位购买商品房分配给职工用于居住，如果经商品房开发公司同意更名到职工名下的，则形成职工与开发公司之间的商品房买卖关系，职工作为自然人，具备成为商品房消费者的身份条件。如果以公司名义购买，没有更名到职工个人名下，那么此时是否存在商品房消费者优先权？主流观点认为，非自然人不具备“用于居住”的属性，故不存在商品房消费者优先权；也有观点认为，如果法人或者其他组织以单位名义购买，但已经分配给职工个人居住，可以认定其为消费者。[注10]笔者认为，在此种情形下，对照《新批复》的规定，“商品房消费者以居住为目的购买房屋”的身份条件不存在，故单位不能享有商品房消费者优先权。事实上，早在2005年12月25日《最高人民法院执行工作办公室关于<最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复>中有关消费者权利应优先保护的规定应如何理解的答复》（[2005]执他字第16号）中就明确：关于已交付购买商品房的全部或者大部分款项的消费者权利应优先保护的规定，是为了保护个人消费者的居住权而设置的，即购房应是直接用于满足其生活居住需要，而不是用于经营，不应作扩大解释。
2.安得广厦千万间：“以居住为目的”是商品房消费者优先权的核心认定标准
(1) 购买房屋套数不再作为认定“居住目的”的硬性指标。仔细对比《执行异议规定》第二十九条和《新批复》第二条，由“所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”变化为“商品房消费者以居住为目的购买房屋”。在《执行异议规定》的语境下，实务中往往以认定一套房屋为符合条件，《九民纪要》做出细化解释后，实务中以认定不超过两套房屋为原则。在《新批复》的语境下，房屋套数不再作为认定购房人是否以居住为目的的硬性标准。在保交楼保交房背景下，《新批复》）加大了对商品房消费者的保护力度，即没有简单地把购房数量、地域范围等作为限制条件，原则上只要不违背“房住不炒”公共政策，符合刚性和改善性住房要求的，均在依法优先保护之列。[注11]“以居住目的购买房屋”应当综合多个要素判断，例如所购房屋用途、数量、购房人及其家庭成员名下的房屋情况等。[注12]还应结合共同生活近亲属数量、人均居住面积标准等多种因素加以考量。
随着我国生育政策的放开，家庭成员人数将呈上升趋势，两套房屋不宜作为上限。在最高人民法院法答网答疑问题中，民一庭万挺法官认为：“商品房消费者名下首套住房面积较小，结合家庭人口及居住生活情况，另外购买的住房仍在满足基本居住需要范围内的，应认为符合《规定》第二十九条的精神。故房屋套数并非绝对标准，对此需要把握的是，一方面要保护人民群众对美好生活的向往，保护刚性和改善住房需求，另一方面要依法惩治恶意规避执行的行为。”[注13]
(2) 购买房屋套数仍然是认定“居住目的”的重要考量依据。在审查买受人是否享有商品房消费者优先权时，虽然无需拘泥于房屋套数的限制，但仍应当将审查买受人及其共同生活家庭成员名下的房屋套数作为判断其是否以居住为目的的指标之一。实务中需要注意以下问题：第一个问题是共同生活家庭成员的范围。《民法典》第一千零四十五条第三款规定， 配偶、父母、子女和其他共同生活的近亲属为家庭成员。我国以家庭为单位共同生活是优良传统，故买受人共同生活家庭成员的范围应限定在配偶、父母、子女和其他共同生活的近亲属范围内。其他共同生活的近亲属，根据《民法典》第一千零四十五条第二款的规定理解，应为共同生活的兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女。以上共同生活家庭成员的数量，可以作为认定房屋优先套数的判断因素。同理，在核查购房人名下已有房屋情况时，也应同时核查上述共同生活家庭成员名下的房屋情况，管理人在认定买受人房屋套数是否符合以居住为目的这一条件时，应将共同生活家庭成员名下的房屋总数结合成员总数加以综合判断。
第二个问题是所购房屋的面积与认定优先权房屋套数的关系。确定房屋套数多少的尺度是以所购房屋能否满足买受人及其共同生活家庭成员以居住为目的需求，实践中，如果只认定一套房屋享有优先权，通常不审查房屋面积、房屋的价值以及房屋类型等事实。没必要因为房屋面积过大而认定其中一部分面积有优先权，超标面积部分为普通债权。例如，在李某诉安徽徽佳置业有限公司及第三人太平农商行、邢某某商品房销售合同纠纷一案中，法院认为，虽案涉房屋类型为别墅，但本案现有证据不足以证明李某购买涉案房屋系用于营利等其他目的，现有证据能够证实李某在黄山区名下无其他房产，本院确认李某对案涉房屋享有商品房消费者优先权。[注14]该案二审、再审法院均支持了一审法院的前述结论。[注15]从上可知，在审判实践中，如果买受人只有一套房屋，即便是别墅，只要符合居住的目的要求，其也可享有商品房优先权。如果超过一套时，实务中通常要考虑共同生活家庭人员的身份、性别和人均居住面积等因素加以判定。具体而言，对于名下已有一套以上住房的，要在综合考虑买受人的同住家属人数、购买房屋的面积、区域、当地基本生活水平等因素的基础上，综合判断该房屋是否仍属于满足买受人基本生活需要而购买。例如买受人名下虽有一套以上住房但同住人员较多，平均居住面积仅能满足其基本居住需要的；买受人原房屋面积较小，确需另购房屋改善其基本居住条件的；买受人在其他区域虽有住房，但由于生产、生活需要确需在当地另购房屋等，均应当认定符合以居住为目的的条件要求。[注16]
对于共同生活家庭成员人均居住面积的认定，如果房屋所在地有城镇居民人均住房建筑面积数据的，可以参照该数据计算。例如，在蚌埠某有限责任公司与被上诉人陈某破产债权确认纠纷一案中，法院认为，陈某一次性购买6套房屋，案涉房屋总面积达到331.11平方米，明显超过陈某家庭共3人的居住使用基本需求的必要性，考虑到蚌埠市2023年国民经济和社会发展的统计公报确定的“城镇居民人均住房建筑面积39平方米”，根据陈某家庭共3人计算，应当将117平方米房屋认定为优先权保护范围，超出此范围的其他房屋面积不能确定为满足其基本家庭生活居住需求，所对应的购房款和违约金均应认定为普通债权之中。[注17]法院参照当地城镇居民人均住房建筑面积认定房屋优先权保护范围的裁判思路是审判实务中常见的。但是需要注意的是，该案按照城镇居民人均住房建筑面积乘以家庭人数算出117平方米房屋面积，仅以此为限额认定优先保护范围值得商榷。因为在该案中，陈某购买的任何一套房屋的面积或者任何几套房屋相加的面积，都不存在恰好为117平方米的情形。于是出现的结果是某套房屋的一部分面积有优先权，其余部分属于普通债权，从数字而言很容易理解，但是根据《新批复》第二条的规定，陈某已经支付房屋的全款，享有对该套房屋交付的优先权，而非房屋价款返还优先权。如果最终需要向陈某优先交付房屋，难道还需要其补足该套房屋被认定为普通债权部分对应的房款吗？显然，法院将一套房屋项下优先权和普通债权并存的裁判方法不妥。因此，实务中如果按照城镇居民人均住房建筑面积标准计算数得出的面积总额超过买受人购买的N套房屋面积总额却不足N+1套房屋面积总额时，按照其购买的N+1套房屋认定具有优先权的房屋套数为宜。
(3) 以居住为目的购买房屋的地域范围审查标准。《新批复》没有明确规定商品房消费者以居住为目的购买的房屋限定在多大的地域范围内。笔者认为，对《九民纪要》限定在“同一设区的市或者县级市范围内”的地域范围标准应予以继承。需要说明的是，从《九民纪要》的文意理解，仅仅限定了商品房消费者名下1套房屋以外“购买的房屋在面积上” 仍然属于满足基本居住需要，并没有限定“购买的房屋的套数”。如果购买的多套房屋在面积上仍然属于满足基本居住需要的，并不违反《九民纪要》的文意解释。但是，在实务中很多人得出商品房消费者名下在同一设区的市或者县级市范围内不得超过两套房屋的结论，并以此作为认定商品房消费者的标准之一。鉴于上述问题，对《九民纪要》中购房地域范围的限定标准可以扬弃继承，即保留地域范围的界限标准，放弃房屋套数的表述。在案涉房屋同一设区的市或者县级市范围内商品房消费者及共同生活的家庭成员名下没有用于居住的房屋，或者前述人员名下虽然已有房屋，但购买的房屋在面积上仍然属于满足基本居住需要的，可理解为《新批复》中的“以居住为目的购买房屋”。
(4) 办公用途房屋能否与“以居住为目的”兼容？购买办公用途房屋的买受人满足一定条件，亦可能属于《新批复》规定的商品房消费者。例如，在中国农业银行股份有限公司上海普陀支行与乐国鸿等普通破产债权确认纠纷一案中，法院认定案涉房屋登记的用途虽然是办公，但实际上具有居住功能，属于商住两用房，两被告名下无房产，购买案涉房屋的目的是用于居住，且两被告已实际占有案涉房屋，并从2021年4月开始缴纳物业费与基本电费，故符合认定商品房消费者的第二个要求，即“以居住为目的购买房屋”。[注18]
(5) 出租房屋与“以居住为目的”是否绝对冲突？现实生活纷繁复杂，不能简单认为只要买受人将房屋出租，就不符合“以居住为目的”这一条件。例如，在中国某资产管理股份有限公司贵州省分公司、张某申请执行人执行异议之诉一案中，法院认为虽然案涉房屋目前被出租，但不能以此否定该房屋系用于居住的房屋性质。长城资产贵州公司以案涉房屋用于经营而未实际居住为由，主张案涉房屋不符合“所购商品房系用于居住”的条件，依据尚不充分。同时，根据东街社区居委会的《证明》载明的内容，买受人张某户籍所在地在安顺，在外地没有长期的正式的工作，只是短期务工，且其本人名下除案涉房屋外没有其他具有居住功能的房屋，可以认定其符合“买受人名下无其他用于居住的房屋”的条件。[注19]
另可见最高人民法院（2019）最高法民再49号案，该案一、二审均未支持原告陈某亭的优先权的主张，但最高人民法院却认定陈某亭对案涉房屋具有一定的居住权益，有优先保护的价值和意义。案涉房屋作为酒店式公寓在2014年被人民法院查封前，陈某亭一直委托时风公司对外出租获取收益，而非自住。但根据一、二审法院查明的事实，常熟市不动产登记中心出具《证明》，陈某亭在该中心无房产登记记录。至于房屋是否具有居住功能，与房屋系商业房还是住宅的属性并无直接对应关系，商业房被用于自住、住宅被用于投资炒卖的现象在现实中均不鲜见。虽然案涉房屋系酒店式公寓，可归于商业房范畴，但酒店式公寓的设计仍可用于居住，且不排除自住。故，相对于住安公司享有的普通金钱债权，陈某亭的居住、生存权益就有了优先保护的价值和意义。[注20]
(6) 购买商铺一般不能认定“以居住为目的”，但存在例外情形。审判实务中，法院一般认定购买商铺不具有商品房消费者优先权。例如，最高人民法院在（2017）最高法民申3088号案件中认为，消费者购房应是为了满足生活居住需要，而非用于经营或其他原因。川惠公司购买的案涉房产性质为商铺，并非为了居住所需，并无获得优先保护的特殊利益，其主张优先于其他债权人个别清偿，依据不足。[注21]
同样购买标的为商铺，审判实务中也有一些案件结合具体事实，认定了购买商铺的购房人享有优先权。例如，在安徽某建筑安装有限公司与宣城某投资有限公司、张某恩破产债权确认纠纷一案中，一审法院认为，张某恩作为普通农村居民，购买一套面积仅17.31平方米的商品房，该商品房虽属商铺，具有一定的经营属性，但该商品房的价值及所预期的经营收益承载了对张某恩及其家人的生存保障功能，该购房行为仍属普通消费者购房范畴。张某恩及其家人就该商品房及所付购房款具有生存利益，在破产债权清偿中应予优先保障。[注22]二审法院确认该审判意见并维持原判。
买受人购买商铺等商业用途房产，原则上不予确认优先债权，但在破产债权审查实务工作中，管理人应注意存在个案的特殊性。房产的性质不是判断的绝对标准，应当结合房产是否具备居住功能以及买受人是否以居住为目的等因素加以综合认定。
3.无过错者不担责：签订合法有效的书面房屋买卖合同是必备条件吗
《执行异议规定》将签订合法有效的书面买卖合同作为认定商品房消费者优先权的三个条件之一，《新批复》中没有提及这个条件。有人据此认为，最高人民法院不再将签订合法有效的书面买卖合同作为认定商品房消费者优先权是否成立的条件。笔者认为不能一概而论，分析如下：
(1) 签订书面买卖合同是认定商品房消费者优先权的前提。《商品房销售管理办法》第十六条明确规定，商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。书面合同是确认商品房买卖关系真实存在的法定条件，口头合同不被认可。未签订书面买卖合同或者签订的买卖合同不成立，买受人主张商品房消费者优先权的基础事实不存在。因此，买受人已与商品房开发企业签订的书面买卖合同是认定其商品房消费者优先权的前提。
在实务中，买卖双方之间订立的合同文本往往不规范，管理人不应拘泥于合同名称判断合同是否成立。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释（2020修正）》（法释〔2020〕17号，以下简称《商品房买卖司法解释》）第五条规定，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。足见，认定买卖合同是否成立取决于合同的内容，而非名称。需要说明的是，《商品房销售管理办法》第十六条明确罗列了当事人的基本信息、商品房的基本状况、房屋价款及支付方式、违约责任、解决争议等十三项主要内容。实践中，买卖双方签订的正式的商品房买卖合同中都未必包括上述全部内容，认购、订购、预订等协议更难以做到。因此，无论是买卖合同，还是认购、订购、预订等协议性文书，应依据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>合同编通则若干问题的解释》（法释〔2023〕13号）第三条的规定认定商品房买卖合同是否成立，即能够确定当事人姓名或者名称、标的和数量的，一般应当认定合同成立。不过，由于在破产案件中买卖双方的债权审查结果会影响其他债权人的利益，因此，在能够确定当事人姓名或者名称、标的（房号、位置）和数量（面积）的基础上，还应当按照《民法典》第五百一十条、第五百一十一条的规定，并结合同期其他买受人的商品房买卖合同的签订和履行情况判断该合同是否成立。总之，评判商品房买卖合同是否成立，关键在于辨析合同是否存在因法律或事实上的障碍而导致合同部分条款缺失或权利义务不能确定的情形。如存在此类情形，一般应认定为买卖合同不成立；如果不存在此类情形，无论合同名称为何，则可认定合同成立。
例如，最高人民法院在中国某资产管理股份有限公司广西壮族自治区分公司、黎某倩破产债权确认纠纷一案中认为，黎某倩与金穗公司之间签订的是《内部认购申请书》，据此交付的款项为“认购订金”，约定“该款项于正式签订《房屋买卖合同》时自动转为房款”。虽然双方事后未能签订《房屋买卖合同》，但双方当事人均同意上述款项属于《批复》第二条规定的“消费者交付购买商品房的款项”。原判决根据前述司法解释以及答复意见的逻辑关系，并基于对案涉购房消费者的统一平等保护以及实现案件处理的实质公平，认为黎某倩作为购房消费者享有的购房款返还请求权优先于长城资产广西分公司享有的抵押权予以受偿，处理意见较为公允，本院予以认可。[注23]
(2) 签订合法有效的书面买卖合同是认定商品房消费者房屋交付优先权的条件。合同无效，自始没有法律约束力，对商品房买卖合同双方均没有约束力，商品房开发企业无需向买受人交付房屋。买受人的房屋交付请求权失去法律和事实依据，其房屋交付优先权自然成为无本之木。可见，签订合法有效的书面买卖合同，是买受人享有房屋交付优先权的前提条件，这一点《新批复》虽未提及，却是无效民事法律行为必然的法律后果。
需注意，在破产重整案件中，如房地产开发商未取得预售许可证，管理人在审查商品房买卖合同签订和履行真实的情况下，不宜根据《商品房买卖司法解释》第二条认定合同无效，该条“但书”中强调 “在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定合同有效。”破产程序不存在普通民事诉讼中的起诉环节，而破产重整就是要盘活房地产项目，后续办理预售许可证的可能性很大，故在此之前认定合同无效与该司法解释的立法精神不符，同时不利于破产重整的顺利推进。
(3) 合同无效后买受人是否有权主张房款返还优先权？《新批复》规定在房屋不能交付且无实际交付可能的情况下，商品房消费者享有价款返还优先权，这是《新批复》的一大亮点，丰富了商品房消费者优先权的内涵。在合同无效的情况下，房地产开发企业无需交付房屋，是否属于“不能交付且无实际交付可能”？如果合同无效不属于“不能交付且无实际交付可能”，买受人能否依据《新批复》主张价款返还优先权？在买受人对于导致合同无效存在过错的前提下，其无权主张，对此不存在争议。但是，在非因买受人的原因导致合同无效的情形下，将买受人已支付的房屋价款认定为普通债权，将会与法律的初衷相悖。
这里要思考一个问题，合同无效一定丧失债权的法定优先权吗？为了说明这个问题，我们可以拿承包人工程价款优先权作类比说明，根据《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》（法释〔2020〕25号）第二十四条、第三十五条、第三十六条、第三十八条的规定，可以得出以下结论：施工合同效力与工程价款优先权并无因果关系，只要建设工程质量合格，即便建设工程施工合同无效，承包人也具备主张工程价款优先权的资格。由此可见，只要合同无效则债权必定丧失法定优先权的结论是经不起推敲的，其最根本原因还得回溯到法定优先权的立法目的，建设工程价款优先受偿权主要保护的是相对弱势的承包人及建筑工人或农民工基本生存权，故其权利的享有并不以合同效力作为前提条件。商品房消费者债权顺位居于工程价款债权之前，足见法律对于商品房消费者的保护力度比承包人的保护力度更大，立法目的是保护相对弱势的个人购房消费者的生存权和社会民生权益。如果工程价款在合同无效时并不丧失固有的优先性，排序在先的商品房消费者债权却因合同无效而沦为普通债权，与法相悖，于理不合。因此，商品房消费者优先权不应以房屋买卖合同有效作为前提条件。
在实践中，有大量判例支持合同无效后保护消费者房款返还优先权。例如，在原告中国某资产管理股份有限公司广西壮族自治区分公司与被告韦某周破产债权确认纠纷一案中，一审法院认为，权利保护顺位应为房屋买受人的购房款返还请求权、建设工程价款优先受偿权、抵押权人的抵押权。本案当中，被告与金穗公司签订的购房合同，因金穗公司未取得商品房预售许可证而导致合同无效，合同无效的主要过错不在购房户。从最高人民法院对相关案件的批复也可以看出合同的效力并不影响买受人主张优先权。被告购买的是居住用房，符合消费者的身份，有必要对被告的生存权予以优先保护。二审法院的维持意见认为，虽然被上诉人与金穗公司签订的《内部认购申请书》《补充协议》，因金穗公司未取得商品房预售许可证而导致合同无效，但合同无效的主要过错不在购房户，不能由购房户承担应由开发商承担的风险。[注24]该案在当时是对《执行异议规定》第二十九条的突破，是对合同无效后消费者房款返还优先权的认同。需要说明的是，上述案例是桂林金穗投资有限公司破产清算案中中国某资产管理股份有限公司广西壮族自治区分公司与102位购房消费者的系列破产债权确认衍生诉讼中的一例，案件经过一审、二审、直至最高人民法院再审。最高人民法院支持了原审判决结果，该院认为，房地产开发企业破产案件中，破产债权类型纷繁复杂，存在诸多价值冲突和利益衡平，破产债权的清偿顺序，对各方当事人的切身利益影响巨大。最高人民法院先后出台的解释和答复意见均赋予已支付全部或大部分购房款的购房消费者特殊的法律保护，不仅可以对抗其他优先权利，而且能够排除强制执行，体现了优先保护处于相对弱势的房屋买受人的法律精神，确立了购房消费与普通消费应当予以区别对待的原则。长城资产广西分公司通过收购债权而获得抵押权，其基于处置不良债权所享有的经营性债权，在破产清偿中不应优于韦某周作为消费者享有的对已付购房款本金债权予以受偿。[注25]综上可知，各级法院在前述系列案件中的裁判结论是：开发公司未取得商品房预售许可证而导致合同无效的主要过错不在商品房买受人，合同无效并不影响买受人主张优先权。
当然，《新批复》没有重申“已签订合法有效的买卖合同”这一条件，是无需强调还是取消了这一条件，实践中还会存在争议。因此，在破产实务中，管理人还是需要慎重对待这一问题。一方面，非因买受人导致合同无效时，原则上应认定房屋价款返还优先权。另一方面，更应严格审查双方签订书面合同的真实性、房款支付方式等合同履行情况以及导致合同无效的原因，防止双方虚构买卖合同的事实损害其他债权人的利益。如存在虚假、恶意串通行为导致合同无效的，因买受人存在故意或重大过错，其房款返还请求权不享有优先性。若开发商未取得预售证恶意阻止合同有效条件成就导致购房合同无效的，商品房消费者可以主张价款返还优先权。
4.尴尬的百分比：支付房款的条件变化
(1) 《新批复》取消了已付房款的最低比例限制。《执行异议规定》明确了商品房消费者三个认定条件之一是已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。《九民纪要》中，最高院也意识到对于《执行异议规定》中“已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”如何理解，审判实践中掌握的标准也不一致，为此做出进一步的解释，放宽了尺度。《新批复》干脆取消了对已经支付房款比例的要求，而将支付房款这一条件聚焦在“实际付清剩余价款”这一点上，从根本上解决了实务中以付款比例认定是否享有权利的尴尬局面。因为无论付款比例设定为多少，都会有人质疑多一点和少一点有什么不同。再者，如果将认定商品房消费者的标准以付款比例量化，超过比例是弱势群体，未超过则不是，这明显与最高人民法院保护弱势群体的系列司法解释的精神不符，也无从体现法律理解与适用的合理性和公平性。消费者购买商品房涉及生存权利，单纯以交付房款的比例来认定消费购房人的权利是否给予优先保护，不利于维护民生和社会稳定，亦不符合平等原则。[注26]《新批复》带来的变化，看似轻描淡写，实则意义重大。
(2) 商品房消费者必须支付部分房款。需要注意的是，《新批复》虽然取消了已付房款的比例，但是要求必须支付一部分房款。这是为了防止房地产开发商与买受人倒签合同虚构商品房买卖关系。故此，在破产债权认定中，要求管理人重点审查双方的买卖合同签订和付款时间、用途的关联性，避免开发商虚构买卖关系损害其他债权人利益。另外，需要注意合同签订和付款发生的阶段，如果商品房买卖合同的签订及付款行为发生在人民法院受理破产申请前一年内，则需要注意交易价格的审查，如果房款明显偏低，则会因违反《破产法》第三十一条第（二）项的规定，管理人有权请求人民法院予以撤销该交易。
(3) 多套房屋的首付款能否合计确认优先债权数额？实务中常见的问题是，某买受人购买了多套房屋，且每一套房屋都只支付了首付款，如果其作为商品房消费者只能认定其中A套房屋优先交付的话，能否将其他房屋的首付款合并到该套房屋，从而认定其支付全部房款？有些法院不支持这种合并首付款的请求，例如，在徐某坤与苍梧县某房地产开发有限公司普通破产债权确认纠纷一案中，法院认为，原告徐某坤分别以40万元一次性购买了苍梧建筑装饰材料批发市场B04、B32号两套房屋，为了更好地维护债权人的合法利益，因双方未约定80万元是哪一套房的购房款，故平均分配每套为40万元，管理人认定原告对其所购房屋中的一套享有消费者购房优先权，优先权的债权范围以对应房屋所支付的购房款40万元为限。[注27]
笔者认为应当支持合并已付房款的请求。商品房消费者优先权保护的意义在于保障消费者能够满足居住需要，而不是生搬硬套买卖合同和房屋价款的对应关系。支付房款无需对应各自的房屋，如果不这样认定，有可能出现以下情况：管理人要求买受人补交A套房的剩余房款，则买受人可以依据《企业破产法》第四十条向管理人主张用买受人其他房屋的首付款（债务人对买受人的负债）抵销A套房屋的剩余款项，因为两者之间的互负债务均发生在破产受理前，抵销成立，这与直接认可买受人合并首付房款请求的结果是一样的。
5.明确价款返还“超级优先权”：房屋不能交付且无实际交付可能
《新批复》第三条明确了购房款返还的优先权，并确定该优先权的前提条件为“房屋不能交付且无实际交付可能”。“房屋不能交付且无实际交付可能”的原因包含两类：一是客观无法完成交付。指房屋因房地产开发企业资金链断裂、项目烂尾、工程长期停工等原因，导致房屋无法按约定建成或交付。二是法律或事实上的交付障碍。包括因规划变更、土地权属纠纷等外部因素，导致房屋无法继续建设或交付。例如，项目因违规建设被政府叫停且无法整改，或土地被查封拍卖导致工程终止。当然，也包括前述非因买受人原因导致合同无效后的不能交付。
二、商品房消费者优先权认定常见争议问题
(一) 债权金额的范围：优先债权包括利息和违约金吗
1.优先权范围限于房款本金
根据《新批复》的规定以及司法实践的共识，商品房消费者优先权范围仅限于购房款本金，在房屋能够交付的情况下，认定其房屋交付优先权，因房地产开发企业逾期交房形成的利息、违约金等其他债权，作为普通债权清偿；在房屋不能交付且无实际交付可能的情况下，认定商品房消费者房屋价款本金优先权，因房地产开发企业逾期交房形成的利息、违约金等其他债权，作为普通债权清偿。以上规定明确，当无争议。
需要说明的是，商品房消费者如果采取按揭贷款方式支付购房款，除了其已经支付的首付款本金和已经偿还的贷款本金以外，其已经偿还的贷款利息也应视为“本金”给予优先权。贷款利息是买受人付出的购房“成本”，而非商品房消费者自己支付的房款产生的孳息，商品房消费者并没有获得这部分利息收益。
2. 逾期交房违约金、利息与剩余房款的抵销问题
实务中存在争议的问题是，买受人能否主张逾期交房违约金、利息与剩余房款抵销？例如，张某与房地产开发企业签订商品房买卖合同，房款总价100万元。张某按约定支付了50万元首付款，另50万元因房地产开发企业原因未能办理按揭贷款。因房地产开发企业逾期交房，张某诉至法院，法院判决房地产开发企业向张某支付违约金20万元，未判决解除合同。后房地产开发企业破产，管理人认定张某对购买房产享有商品房消费者优先权，要求张某付清剩余50万元，张某提出以20万元违约金抵销剩余50万元房款中的20万元。对此存在两种不同观点：支持观点认为可以抵销。张某的20万元债权（违约金）与其负担的部分债务（50万元剩余房款中的20万元），两者均发生在破产受理前，张某有权依据《破产法》第四十条的规定主张抵销。破产程序中的抵销权，债权人不论其债权是否已届至清偿期，其债权与所负债务种类是否相同，均可向破产管理人主张以其债权抵销其对债务人所负债务。破产法中抵销权的设定本就赋予了破产受理前对债务人负有债务的债权人一种可以等额冲抵自己债权的特别规定，可以理解为这是法律赋予具备双重身份的债权人（同时是债务人的债务人）的一种“特权”。
反对观点认为不能抵销，笔者同意此种观点。首先，《新批复》第二条规定商品房消费者主张房屋交付优先权的前提条件就是已经支付全部房款或者付清剩余房款，第三条规定在房屋不能交付且无实际交付可能的情况下，商品房消费者仅仅能够主张房款返还优先权，而不包括利息和违约金。如果支持利息、违约金与剩余房款抵销，则突破了《新批复》限定的商品房消费者优先权保护范围，损害其他债权人利益。其次，《破产法》第四十条的规定抵销虽然不限制互相抵销债务的种类，但是在破产中的商品房消费者优先权（房屋交付优先权和价款返还优先权）与利息、违约金债权不属于债权种类的范畴，而是法律规定的清偿顺位的范畴。利息、违约金和剩余房款从种类而言均属于金钱债权，但是商品房消费者优先权是一种法定的优先债权，此种“优先”并非强调债权种类，而是强调债权的清偿顺位。如果允许不同顺位的债权抵销，则导致在后顺位的债权通过与在先债权的抵销从而获得了优先受偿的结果，这显然违反了破产法对于债权清偿顺位的根本设定。最后，在房地产企业破产案件中，优先交付房屋对于债权人而言是法定的优先权利，买受人支付剩余购房款系其为取得所购房产完整的优先权利而支出的对价，而其享有的逾期交房违约金债权系破产普通债权，两者清偿顺位不同。如果允许买受人行使利息、违约金与剩余房款的抵销权，则无异于允许个别破产债权由破产财产优先获得全额清偿，而其他已全额支付房款的买受人的同类债权（利息、违约金）却得不到相同的清偿，显然违反了破产法的公平清偿原则。[注28]
(二) 房屋概念的外延：车位能否纳入优先权范围
1.车位作为商品房的配套设施可以纳入优先权范围
目前，关于车位是否能认定商品房消费者优先权并无明确规定。不过从《中华人民共和国民法典》（以下简称《民法典》）及一些司法解释的相关规定可侧面探讨这一问题。《民法典》）第二编第六章第二百七十二条规定，业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益；第二百七十六条规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释（2020修正）》第二条规定：建筑区划内符合条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为民法典第二编第六章所称的专有部分。本条第一款所称房屋，包括整栋建筑物。上述法条明确了车位等特定空间属于业主房屋（整栋建筑物）的专有部分，体现了在小区业主“停车难”背景下，赋予业主车位优先权益的法律导向。司法实践中对小房、地下室、车位能否纳入优先权范围虽然有不同意见，笔者认为，小房、地下室、车位等与住房相关联用于生活需要的设施、构筑物等，原则上可以纳入商品房消费者优先权保护范围。
车位作为商品房的配套设施，虽然不属于居住空间，但其依附于商品房而存在，如果居民购买住宅并同时购买配套车位用于日常生活停车等需求，此时车位和住宅一同满足其居住需求，是与居住权益密切相关的生活利益，该利益应当视同房屋附属权益设施与房屋权益受到同等保护。司法实践中还会综合更多因素判断，比如车位是否为该商品房小区唯一可使用车位、车位与所购商品房的关联性强弱等。若车位与商品房的配套关系不紧密，或者车位并非基于居住目的而是为了投资购买，则可能难以认定其符合商品房消费者优先权的范畴。
上述观点已被司法判例广泛认同，例如，在王某德与重庆市某房地产开发有限公司破产债权确认纠纷一案中，法院认为，买受人购买了名创公司商品房并就车位签订了《商品房买卖合同》，办理了网签备案手续并已支付了全部车位款、大修基金、契税等相关费用，法院确定每户两个车位为生活必需范围，认定车位买受人属于《新批复》规定的“商品房消费者”，享有商品房消费者优先权。[注29]
2.多购车位和仅购车位买受人的优先权能否认定
破产实务中，会遇到买受人在同一房屋项下购买多个车位的问题以及买受人只购买了车位是否享有优先权的问题。对于前一个问题，应结合房屋所在省、市房屋和车位配置比例限制、车辆限行规定以及买受人家庭实际情况等因素综合判断。例如，广东、重庆、江苏、海南经济特区等地方性法规对购买车位数量作出了详细规定。其中，《海南经济特区物业管理条例（2021修订）》第五十五条第二款规定，车位（车库）数量等于或者少于物业管理区域的房屋套数时，每套房屋只能配套购买或者受赠一个车位（车库）。这样配置比例的规定反映的是一种均等状态下的饱和需求，而非实际需求。不过，如果存在以上规定，则优先权的认定应以一个为限。如果不存在以上限定，特别是有些地方存在车辆限行规定的情况下，买受人购买车位符合居住目的前提下的生活必需，认定不超过两个车位的优先权应属合理范围内。
对于后一个问题，在实务中争议较大，反对者认为买受人连房屋都没有买，何谈购买车位是以居住为目的？笔者认为，实际生活中，存在大量老旧小区没有规划停车位的情况，一些业主为了解决停车难的问题而从附近的新建小区的商品房开发企业购买车位，后该企业破产，对于上述情形，在查证属实后，对买受人所购车位的优先权应与其他同时购房购车位的商品房消费者同等标准认定。当然，如果属于商品房开发商未优先满足本小区业主而销售车位的，则比照该类案件的裁判原则处理。例如，在陈某柳等人诉绍兴某投资有限公司、楼某水确认合同无效纠纷一案中，两审法院均认为，开发商对外出售、出租、转让车位使用权，应先向小区业主公开出售、出租、转让，以优先满足业主需要，对于剩余车位，开发商才可选择通过打包转让等方式予以处置。开发商在未向业主公开出售车的情况下，即将案涉小区所有地下车位使用权全部转让给非业主，损害小区业主权利，违反法律法规强制性规定，其转让行为应属无效。[注30]实务中，这一问题需要考虑的因素可能还要复杂，很多地方性法规明确禁止将车位出售给业主以外的人，如《河南省物业管理条例（2021修正）》第六十五条规定“建设单位不得将物业管理区域内规划的车库、车位出售给本区域以外的其他人”。《邢台市物业管理条例》第五十二条规定“车位应当首先满足业主的购买或者承租需要，不得出售给业主以外的其他人”。如果存在前述规定，买受人是否享有优先权的问题，可以在考虑买受人是否存在过错的基础上，结合本文前述“合同无效后买受人是否有权主张房款返还优先权”的论述思路综合判断。
(三) 对应价值的边界：优先权对应购买房屋还是债务人的全部财产
破产领域商品房消费者优先权范围及于该消费者购买房屋还是全部债务人财产，对此问题尚有争议。笔者认为，通过《新批复》第三条的规定，可以确定最高人民法院的意见是商品房消费者优先权对应债务人的全部财产，即商品房消费者取得房屋的权益优先于其他债权获得满足，保障其权益实现的责任财产包括债务人的一般责任财产和存在担保物权限制的特定财产。[注31]既然已将出现“房屋不能交付且无实际交付可能”的情形，则意味着消费者购买的房屋不能完成建设，有时甚至完全没有开工。在这种情形下，最高人民法院赋予商品房消费者价款返还优先权，该优先权不可能通过其所购房产拍卖、变价实现，只能通过债务人其他财产获得清偿。解决了这个问题，对于实务中常见的“一房多卖”“销售空号”等消费者优先权认定问题也就迎刃而解了。上述情况下，只要买受人不存在过错，均可在债务人的全部财产范围内主张商品房消费者价款返还优先权。
在“一房多卖”情形下，会衍生一个问题，即多个买受人的房屋交付优先权归属问题。通常情况下，在“一房多卖”认定房屋归属时，已经办理过户登记的优先于其他任何情形，鉴于商品房消费者优先权语境下不存在房屋已经过户的情形，故确认消费者房屋交付优先权归属的原则为，已经办理不动产预告登记或者完成商品房预售合同备案的买受人优先于其他情形买受人；如果不存在已经办理不动产预告登记或者完成商品房预售合同备案的情形，在破产实务中，会考虑合同履行程度以及是否存在虚假、恶意串通等因素，综合合同签订、房款支付、房屋占有以及时间先后等事实加以判断。在多个买受人均无过错的情况下，排序在首位的买受人享有房屋交付优先权，其余买受人享有房屋价款返还优先权。
(四) 解除合同的限制：合同解除后商品房消费者享有价款返还优先权吗
买受人仅仅支付部分房款，法院受理破产申请后，管理人以债务人和买受人均未履行完商品房买卖合同为由，依据《破产法》第十八条[注32]的规定解除合同，进而将房款认定为普通债权。支持这种做法的人认为商品房消费者的优先权是基于买卖合同而存在的，买卖合同解除，商品房开发商（债务人）无需履行交付房屋的义务，消费者购房人已经支付的房款作为债权，其性质与其他普通债权没有区别，应与之同顺位参与破产分配。笔者认为管理人解除合同并剥夺债权人优先权的处理方式值得商榷。
1. 管理人能否解除双方均未履行完毕的商品房买卖合同
管理人依据《破产法》第十八条的规定解除双方均未履行完毕的商品房买卖合同，将房款认定为普通债权的做法在破产实务中较为常见。发生债权确认之诉后，法院通常也会支持管理人的认定结论。但是，笔者认为管理人解除合同不但与《新批复》保护商品房消费者的精神相违背，也不符合《破产法》的立法原意。《新批复》规定，只支付了部分价款的商品房消费者，在一审法庭辩论终结前已实际支付剩余价款的，可以主张其房屋交付优先权。可见，商品房消费者的房屋返还优先权是一种法定的优先权利，这种法定权利既包括支付全款的权利，也包括补足剩余价款的权利，任何人无权剥夺或者侵害法定的优先权利。例如，债权人向债务人支付100万元购买货物，债务人没有交付货物，在债务人破产重整程序中，合同自然解除而无需履行，100万元货款成为普通债权；如果债权人向债务人支付100万元购买商品房，债务人没有交付房屋，债务人破产重整中，管理人有权按照上述情形解除合同吗？当然不能，房屋买卖合同不能解除，100万元房款也不是普通债权。这就是《新批复》等司法解释赋予的商品房消费者的超级优先权，即商品房消费者具有超级优先权的背景下，合同不得随意解除，权利不能任意剥夺。同理，支付部分房款时，这种商品房消费者优先权并没有丧失。故此，既然《新批复》赋予了商品房消费者补齐剩余价款进而主张房屋优先交付的权利，管理人就无权剥夺这项法定优先权利。因此，管理人依据《破产法》第十八条解除买受人具有法定优先权的商品房买卖合同是值得商榷的。
2. 合同解除后商品房消费者能否主张房款返还优先权
先思考两个问题：第一个问题，房地产开发企业逾期交房，商品房消费者请求解除合同，法院判决解除，破产受理后，商品房消费者是否可以主张房款返还优先权？第二个问题，法院判决合同解除时，房屋尚有交付可能，破产受理后，房屋被确定没有交付可能，此种情况下，已经解除合同的商品房消费者是否可以主张房款返还优先权？
第一个问题中，如果不支持商品房消费者享有房款返还优先权，则会出现积极通过诉讼维权的商品房消费者因为房地产开发企业破产的原因，其债权成为普通债权，消极等待房地产开发企业交房的商品房消费者的优先权依旧可以得到支持。第二个问题中最终结果被确定为不能交付房屋，拿到判决的商品房消费者，却因解除合同而成为普通债权，其他商品房消费者却可以依据《新批复》第三条主张商品房消费者价款返还优先权。
要解决以上的问题，就要解决合同解除后商品房消费者能否主张房款返还优先权这一问题。有判例认为合同解除后则丧失房款返还优先权，例如，在最高人民法院在黄某永、黄山市某投资置业有限公司破产债权确认纠纷一案中认为，黄某永已于金诚公司破产前以诉讼方式解除了案涉《商品房买卖合同》，黄某永在房屋买卖合同解除后的购房款返还请求权系一般债权，不具有优先受偿地位，黄某永主张消费购房人的优先受偿权，缺乏事实和法律依据。[注33]有学者不同意上述观点，认为基于原债（房屋交付请求权）优先性而延续到合同解除之后的返还之债，即该返还之债及于房屋等建筑物和建设用地使用权。类比建设工程优先受偿权之于建设工程，物的担保债权之于公示后的动产或不动产，商品房消费者价款返还请求权天然及于所购房屋和建设用地使用权。[注34]商品房消费者优先权是法定优先权，这种优先包括物权期待权的优先，也包括物权对应价款的优先，如工程价款优先权更侧重于对工程对应价款的优先保护，抵押物别除权的优先行使，同时规定抵押物处置，对应价款优先偿还抵押权人。基于此，《新批复》不仅优化了对房屋交付优先权的认定条件，更是首次明确了房款返还优先权。为此，非商品房消费者的原因导致合同解除，建议保留其认定商品房消费者优先权的资格。管理人在认定中应审查合同解除系因商品房开发商逾期交房等违约行为或者其他非债权人原因导致，并同时审查买受人是否符合商品房消费者其他条件。上述观点存在很大争议，但是，在破产实务中，这种处理方式对于切实维护商品房消费者权益，落实“保交楼、稳民生”工作要求，顺利推进破产程序具有积极意义。
三、以房抵债背景下商品房消费者优先权认定规则
以房抵债实质属于以物抵债的一种。以物抵债是指债务人因无法以货币形式清偿债务，通过与债权人协商，将实物或者财产权利转让给债权人，以抵销债务的一种清偿方式。以物抵债协议通常被认为是诺成合同，即自双方达成合意时成立，无需实际交付抵债物。
以物抵债协议通常分为债务履行期限届满前达成的以物抵债协议和债务履行期限届满后达成的以物抵债协议。《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>合同编通则若干问题的解释》（法释〔2023〕13号，以下简称《民法典合同编解释》）第二十七条规定：债务履行期限届满后达成的以物抵债协议，只要不存在影响合同效力的情形，自当事人意思表示一致时生效。债务人或第三人履行以物抵债协议后，原债务消灭；若未履行，债权人可选择履行原债务或以物抵债协议。第二十八条规定：债务人或者第三人与债权人在债务履行期限届满前达成以物抵债协议的，人民法院应当在审理债权债务关系的基础上认定该协议的效力。当事人不能约定抵债物权属归债权人，但可以约定债权人可以对抵债财产拍卖、变卖、折价以实现债权。当事人订立前款规定的以物抵债协议后，债务人或者第三人未将财产权利转移至债权人名下，债权人主张优先受偿的，人民法院不予支持。《九民纪要》第45条规定：当事人在债务履行期届满前达成以物抵债协议，抵债物尚未交付债权人，债权人请求债务人交付的，因此种情况不同于本纪要第71条规定的让与担保，人民法院应当向其释明，其应当根据原债权债务关系提起诉讼。
从上面司法解释和纪要可知，履行期届满前达成的以物抵债协议，不能认定商品房消费者债权，故本文不再赘述。本文所述以房抵债，如无特别说明，仅指债务履行期限届满后达成的以房抵债协议。（见图示1）
*图示1
关于以房抵债背景下能否主张商品房消费者优先权的问题，其核心是讨论以房抵债背景下债权人是否能主张“以居住为目的购买房屋”，反对观点认为以房抵债合同的目的是抵债而非居住，因此以房抵债不能认定为“以居住为目的购买房屋”。[注35]赞成观点认为通过以房抵债方式取得商品房的债权人可能也存在居住利益保护的问题，因此不应一概否认抵债债权人主张“以居住目的购买房屋”。[注36]
(一) 单线思维的误区：以房抵债的买房就不是以居住为目的
否定以房抵债背景下商品房消费者优先权的观点最重要的理由是，债权人与房地产开发企业通过以房抵债的方式签订的商品房买卖合同，其目的是消灭双方原有的债权债务关系（以下称“原债权”），不存在真实购房意思表示，不符合商品房消费者以居住为目的的核心构成要件，故不应认定其商品房消费者优先权。如原债权存在其他法定优先权的，应予确认，但劣后于商品房消费者优先权。
1.逻辑不周延：非此即彼的单线思维
因为以房抵债，所以不可能是以居住为目的购买房屋，这种观点的思维逻辑属于典型的单线思维，其主要特点是单一性，即只考虑一种角度或一种可能性，而忽视其他可能性和因素。这种思维方式可能会导致人们在面对复杂问题时，忽略了其他可能的解决方案或影响因素，从而限制了思维的广度和深度。单线思维的人可能会错误地将某个结果完全归因于一个特定的原因，忽视了其他可能的因素。
持这种观点的人认为购房人必须实际支付购房款，不能以其他形式将债权转为购房款。事实上，这种非此即彼的单线思维是不符合逻辑的，也是不能全面反映司法实践中的商品房买卖的多样性。实际支付房款的买受人，可能是以居住为目的，也可能用于商业、投资或者出租、出借。同理，以房抵债背景下购买房屋，债权人固然有抵顶债务的目的，但是也不能排除其可能也存在居住的目的。以房抵债是起因和手段，不能将起因和手段等同于目的。换言之，以房抵债的方式抵顶房款和直接支付房款仅仅是房款支付方式的不同，开发公司都收到了款项，在同等房价的情况下，以房抵债并未损害债务人的财产。所以，不能以取得房款的方式判断是否属于商品房消费者，应将以房抵债和直接付款的债权人放在同一起跑线上，对照审查商品房消费者的其他条件加以认定。以房抵债的债权人与债务人（房地产开发企业）签订的《商品房买卖合同》，应与直接付款的买受人与房地产开发企业签订的《商品房买卖合同》采取同等标准审查，如签订书面合同、购买房屋是否以居住为目的等。
2.审查不全面：“以房抵债不是以居住为目的”裁判论证说理不足
司法案例中，有很多案件仅仅因为以房抵债就直接认定债权人不是以居住为目的。从裁判文书中，不能体现法院审查过购房人是否以居住为目的。例如，在最高人民法院在张某绍、威海某房地产开发有限责任公司等破产债权确认纠纷一案中，法院认为，广信公司与于兰芳之间的借款行为，以房抵债行为，张某绍与于兰芳之间的借款行为，以及张某绍与广信公司之间的房屋买卖行为，相互关联、密不可分，其实质是实现以物抵债的交易目的。原审法院据此认定张某绍不属于商品房消费者，驳回其要求办理不动产过户登记的诉讼请求，并无不当。[注37]请注意文书中的“据此”，实际上根据的是以房抵债的事实，但是案件并未审查张某绍足以排除以居住为目的其他事实。如果张某绍仅有案涉一套房屋，法院又如何认定以物抵债的目的之外，赵英绍不能多一个居住的目的呢？又如，在李某因与李某远、淮北市某房地产开发有限责任公司案外人执行异议之诉一案中，法院认为，李某虽与明星公司签订了商品房买卖合同，约定购买案涉房屋，明星公司亦出具收据，但该合同虽名为房屋买卖，实为明星公司以房抵债，属于偿还债务的变通方式，并非通常意义上消费者以居住为目的商品房买卖。[注38]类似的裁判案例普遍认为，认定商品房消费者优先权的条件为付款方式为转账或现金支付，抵债方式则不行。当事人基于以房抵债行为而形成购房事实，其购房目的在于实现债权，而不是为其生活居住需要，因此此类购房者不属于商品房消费者。
上述案件的论证逻辑基本如下：因为开发公司与买受人之间的借款行为，以房抵债行为，房屋买卖行为，相互关联、密不可分，其实质是实现以物抵债的交易目的，所以买受人签订房屋买卖合同的目的并非用于居住。[注39]可见，其审判思路基本上都是单一目的论，只要以房抵债，就不可能以居住为目的。裁判文书中均没有涉及对债权人不符合商品房消费者的其他条件的审查，如房屋是否用于居住。也许上述案件的买受人以房抵债后确实不符合以居住为目的的情形，但是未经过审查其住房条件就简单得出结论，即使裁决结果碰巧正确，这样的裁判思路在逻辑上也是不周延的。
(二) 多元与创新：以房抵债商品房消费者优先权认定的突破与思考
1.从多元目的审查：以房抵债不排除以居住为目的的裁判思路
同样是以房抵债，越来越多的法院在裁判中进行了是否符合商品房消费者认定条件的全面审查和论述，这样的判例逐渐成为被司法审判广为接受的主流观点。例如，在中仑公司与被白某蕾、银陇公司、管宗银案外人执行异议之诉一案中，一审法院认为，白某蕾购买涉案房屋的目的是居住，且名下只有该一套住房。涉案房产是被告白某蕾基于以房抵债的原因取得，应视为已实际支付了房屋对价。原告中仑公司享有的建设工程优先受偿权不能对抗支付了商品房全部购房款的白某蕾对涉案房屋享有的权利。最高院在二审判决书中进一步确认，白某蕾名下未登记有其他住房，通过以房抵债的形式支付的价款超过总价款的百分之五十。《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条规定：“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”故中仑公司主张就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人白某蕾。[注40]
这一裁判思路和认定规则也是最高院始终强调的观点，最高人民法院民事审判第一庭庭长程新文在《最高人民法院关于当前民事审判工作中的若干具体问题》（2015年12月24日）中强调：要注意区分不同案件基本事实，尊重市场主体的交易安排，避免机械适用。比如先签订借款合同，借款到期后无力还债，双方又签订房屋买卖合同，将前期借款转为购房款的，就不应再定性为借款法律关系。当然，要严格禁止变相高利贷、流押等不法行为；对于房地产商非法融资及一房多卖、重复抵押的，在相对人均为善意的情况下，要按照物权优先于债权的原则、物权成立时间先后以及合同履行情况等，确定权利优先保护的顺位。[注41]
2.见微知著：地方法院对以房抵债商品房消费者优先权规定的微妙变化
2019年9月11日，《河北省高级人民法院关于印发《破产案件审理规程（试行）》的通知》（冀高法〔2019〕95号，以下简称《河北破产审理规程（试行）》）第一百零一条规定：消费购房者享有优先受偿权。消费购房者债权优先于建设工程价款受偿。债权人以购房者名义申报债权，管理人经审查存在虚假按揭、以房抵债、设定让与担保等情形的，人民法院应按基础法律关系的性质认定债权。该条一经出台，在实务界一度被解读为只要债权人存在以房抵债情形的，一律按照双方原来的债权债务关系性质认定购房者的债权，也就是说，以房抵债背景下不存在商品房消费者优先权。
笔者认为，以上的理解有失偏颇。一是“基础法律关系”和“原债权债务关系”并不能等同，如果双方是在债务履行期限届满后达成的以物抵债协议，则该协议只要不存在影响合同效力的情形，自当事人意思表示一致时生效。实务中，双方会在以物抵债协议的基础上进一步签订商品房买卖合同，此时就存在原债权债务关系、以物抵债协议以及商品房买卖合同三个法律关系，因商品房尚未过户，以物抵债协议尚未履行完毕，债权人可选择履行原债务或以物抵债协议。此时就会存在原债权债务和商品房买卖两个基础法律关系，如果债权人选择履行以物抵债协议，实质上就是选择履行商品房买卖合同，此种情形与《河北破产审理规程（试行）》）第一百零一条“人民法院应按基础法律关系的性质认定债权”的规定并无冲突；二是《河北破产审理规程（试行）》）第一百零一条并没有区分“以房抵债”是债务履行期限届满后达成的以物抵债协议还是届满前达成的以物抵债协议，如果是后者，则人民法院应当在审理债权债务关系的基础上认定该协议的效力，《河北破产审理规程（试行）》）与其后出台的《民法典合同编解释》）第二十八条规定的精神是一致的。从上面分析可知，一些人由于将“基础法律关系”和“原债权债务关系”混为一谈，加之未区分履行期限届满前和届满后达成以物抵债协议的不同，从而得出只要是以房抵债就必须按照原债权债务关系认定债权性质的结论，是对《河北破产审理规程（试行）》）第一百零一条的片面理解。
当然，由于《河北破产审理规程（试行）》）第一百零一条的语焉不详，在实务工作中产生了不同的理解， 2024年3月18日，《河北省高级人民法院关于印发<破产案件审理规程>的通知》第88条对此进行了修改，该条规定：“债权人以购房者名义申报债权，管理人经审查存在虚假按揭、以房抵债、设定让与担保等情形的，人民法院应综合考虑基础法律关系、实际履行情况、备案登记状况等因素予以认定。”上述文字表述的变化，明确了在以房抵债背景下，不能一概否认商品房消费者优先权，应结合基础法律关系、实际履行情况、备案登记状况等因素予以认定。也就是说，即便存在以物抵债的背景，债权人只要符合以居住为目的等条件，仍应当保护其商品房消费者优先权。
3.以房抵债引起债的抵销：以房抵债后能否认定已经履行支付房款义务
最高人民法院判例多数观点认为，以房抵债的事实成立且签订商品房买卖合同的，则认定原债款转为购房款，视为买受人已经履行了付款义务。例如，在洪某、海南某旅游产业开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案中，最高人民法院认为，结合相关事实，应当认定洪某向中度实业公司提供的500万元借款已转化为其应向中度旅游公司支付的购房款。洪某已向中度实业公司交付了购房款，不存在洪某还有其他义务未予履行的情形。在中度旅游公司破产重整中，真实有效且购房人实际支付了购房款的商品房买卖合同均得到履行。洪某作为中度旅游公司债权人，有权请求按同类债权得到清偿，其要求继续履行案涉《商品房买卖合同》的诉讼请求，应予以支持。[注42]
又如，在陕西某投资有限公司与任某峰确认解除行为效力纠纷一案中，最高人民法院认为，双方签订《以房抵债协议》，约定以给付房屋代替原有给付的受领消灭原有的债权债务关系，意思表示真实，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。《以房抵债协议》的成立不当然消灭原有的债权债务关系，只是双方当事人设立了一项新债，且新债与原债并存，当新债得以清偿时原债权债务关系消灭。《以房抵债协议》首先以消灭金钱债务为目的，而房产的交付仅系以房抵债的实际履行方式。故《以房抵债协议》实际已经覆盖案涉《商品房买卖合同》，原审法院据此认定案涉《商品房买卖合同》主要合同义务履行完毕，并无不当。中登公司主张解除案涉《商品房买卖合同》没有事实及法律依据。[注43]
以房抵债具体包括以下构成要件：第一，债务人对债权人负有旧债务；第二，债权人与债务人签订以房抵债协议，拟通过转让房屋所有权（新债）以达到消灭旧债务的目的；第三，抵债房产未完成产权变更登记。以房抵债背景下，债务人负担新债（交付房屋）仅是为消灭旧债的一种方法，新债务不履行时，旧债务并不消灭。此时，旧债并未消灭，当双方签订商品房买卖合同后，以房抵债实际存在三个法律关系：原债务关系、以物质抵债协议和商品房买卖合同。以物抵债协议因为不能办理物权转让登记，形式上没有履行完毕，实际上已经转变为商品房买卖关系，在这个法律关系产生的同时，双方已将以房抵债变更为以债抵债，即以购房款抵销原债务，符合《民法典》第五百六十九条规定的约定抵销的条件，构成债的抵销。以房抵债协议被新的购房合同替代，无需履行。新订立的商品房买卖合同中，原债抵顶房款的部分，则无需再支付。
司法实务界对于以房抵债构成债的抵销也多有支持观点，认为以房抵债并非单一协议，而是三项行为叠加，即签订债权合同+签订购房合同+债权人行使抵销权，其中债权合同是债权人已履行完毕的双务合同或单务合同，购房合同是诺成合同，债权人抵销权是形成权，只需债权人通知，无需债务人同意，故以房抵债无效说、以房抵债实践说均不成立。投资购房人、抵债购房人亦为真实购房人，仅购房用途系商业性质非民事消费而已，虽不具备生存属性，亦能凭藉公示手续获得特别优先。[注44]
抵销之后，原金钱债务变更为房地产开发企业向债权人交付房屋的义务。以房抵债背景下形成债的更改。债的更改是指债权人与债务人终止原债权债务关系同时建立新债权债务关系的一种民事法律行为。债更改后，双方形成商品房买卖关系，据此认定买受人是否享有商品房消费者优先权则具备了法律和事实基础。
4.债权人的选择权：买受人有权要求债务人履行商品房买卖合同
有学者认为，《民法典合同编解释》第二十七条规定的“债务履行期限届满后所达成的以物抵债协议”属于“清偿型以物抵债协议”。该条在总结司法实践经验的基础上，围绕对债权人的保护，将以物抵债协议规定为诺成合同，确立了清偿型以物抵债协议生效后新旧债并存的规则。准确而言，以物抵债并非严格的法律概念，而是对司法实务中这一类清偿债务方式的概括，具有鲜明的中国本土实践特色。最高人民法院曾先后发布过立场不一致的公报案例，这一问题的复杂性由此可见一斑。[注45]
《民法典合同编解释》第二十七条第一款将以物抵债协议规定为诺成合同，即意味着只要当事人达成了以物抵债的协议，该协议无需经交付便可发生效力，这将有利于强化对债权人的保护。该条第二款同时规定债务人或者第三人未按照约定履行以物抵债协议，经催告后在合理期限内仍不履行，债权人有权选择请求履行原债务或者以物抵债协议。也就是说，当债务人没有履行义务抵债协议时，出现新旧债务并存的情况，新旧债务并存是选择权行使的基础。在以房抵债的背景下，买受人有权选择要求债务人履行原债务或者商品房交付债务。因此，以物抵债背景下只能按照原债权债务关系认定法律关系性质的理解是不正确的。
需要说明的是，《民法典》第五百一十五条第一款规定，标的有多项而债务人只需履行其中一项的，债务人享有选择权。该条与《民法典合同编解释》第二十七条第二款在此种情况下将选择权赋予债权人并不冲突。《民法典》第五百一十五条第二款规定享有选择权的当事人在约定期限内或者履行期限届满未作选择，经催告后在合理期限内仍未选择的，选择权转移至对方。《民法典合同编解释》第二十七条第二款同样规定了债权人享有选择权的前提是债务人“经催告后在合理期限内仍不履行”。即如果债务人未按照约定履行以物抵债协议（新债），经催告后在合理期限内仍不履行的，将由债权人选择，《民法典合同编解释》第二十七条是民法《民法典》第五百一十五条的一种具体化。
债权人的选择权在性质上为形成权，形成权的行使，将导致法律关系予以确定。债权人一经选择，对债务人而言，就负有履行该选定债务的义务。在以房抵债背景下，买受人有权选择债务人履行交付房屋之债，一旦选择，就具备了成为商品房消费者的前提。也就是说，根据《民法典合同编解释》第二十七条规定的精神，以房抵债并不能排除买受人享有商品房消费者优先权的可能性。
(三) 大胆确权小心求证：以房抵债商品房消费者优先权认定规则
1.排除虚假交易和偏颇清偿：严格审查原债权债务关系的真实性
以房抵债不再是认定商品房消费者优先权的拦路虎，但是也正因为债权人没有直接支付房款，管理人应更加重视对双方原债权债务关系的审查。第一，正如普通购房人要审查其付款的真实性，以房抵债也要审查其抵顶原债务的真实性，这样才能确定其“支付房款”的实际情况。第二，审查原债权利息、违约金计算的合法性，如借款的利息、违约金是否符合法定限额，民间借贷有无虚构本金、超额计息、高利计息，若有应予以核减。第三，审查商品房买卖合同项下房款是否合理对价。如果存在《破产法》第三十一条规定的“以明显不合理的低价转让财产”的情形，管理人可以行使撤销权。
关于抵顶房款的优先权范围是否包括原债权的本金产生的利息与违约金，这一问题在实践中存在争议。在云南某投资有限责任公司弥渡第二分公司、刘某莲房屋买卖合同纠纷一案中，最高人民法院对于“刘某莲作为买受人，以其对腾峰弥渡分公司所享借款债权本息充抵购房款”予以支持。该院认为，刘某莲作为买受人，以其对腾峰弥渡分公司所享借款债权本息充抵购房款，且刘某莲的债权本息经云南某投资有限责任公司债权人会议审查确认，尚略高于《商品房购销合同》约定的房屋价款，二审法院据此确认刘某莲履行了《商品房购销合同》主要义务具有事实基础。[注46]笔者认同该案的观点，双方以物抵债的意思表示发生在破产受理前一定期限之前，利息、违约金是已经存在的客观事实，在违约金、利息计算合法的前提下，双方一致同意将其抵顶购房款本金并不违反法律规定，且没有损害其他债权人的利益。
2.排除恶意抵销：以房抵债行为需超过法院受理破产申请前1年
《破产法》第四十条对破产抵销权有明确的规定，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国企业破产法>若干问题的规定（二）》（下称“《企业破产法司法解释（二）》（2020修正）法释〔2020〕18号”对破产抵销权的行使、生效等规则又进行了进一步的明确。其第四十四条规定：破产申请受理前六个月内，债务人有企业破产法第二条第一款规定的情形，债务人与个别债权人以抵销方式对个别债权人清偿，其抵销的债权债务属于企业破产法第四十条第（二）、（三）项规定的情形之一，管理人在破产申请受理之日起三个月内向人民法院提起诉讼，主张该抵销无效的，人民法院应予支持。
以房抵债协议的后果实际上是以原债权抵销房款，为此，根据上述规定，则要求买受人与商品房开发商（破产债务人）的以房抵债协议以及商品房买卖合同的签订时间在法院受理破产申请前1年，辨析债权人行使抵销权有无触及管理人禁止抵销情形。倘若购房合同是在债权人索债未果已知债务人履行不能或被申请破产的情况下于破产受理前1年内签订，且尚未完成债权与房款抵销或在破产受理前6个月内完成债权与房款抵销的，管理人可禁止抵销或确认抵销无效。反之，倘若购房合同是于破产受理前1年前签订或在破产受理前6个月前完成债权与房款抵销的，管理人应认可抵销有效、房款已获支付。以房抵债构成债权债务抵销者，可凭藉公示手续成立特别优先之不动产债权。[注47]
3.核查债权人住房实情：重点审查债权人抵债后取得房屋是否以居住为目的
自然人债权人抵顶房屋的，其是否可以主张优先权，应按照前文直接付款购房人的同一原则审查，同等标准认定。单位债权人抵顶的，不予认定。但接受以房抵债后，单位债权人将房屋转让给一个或者多个自然人，商品房开发企业同意该转让行为并与相关自然人签订商品房买卖合同的，在审查相关自然人符合以居住为目的、以房抵债及商品房合同的签订行为超过法院受理破产申请前一年等条件后，可认定相关自然人的商品房消费者优先权。
实践中，是否需要审查相关自然人是否向债权人支付转让款。存在不同的意见。笔者认为无需审查，不过前提条件是房地产开发企业同意抵顶房屋的再转让，且与最终受让的自然人签订了商品房买卖合同。由于开发企业对自然人无需支付购房款的抵债背景是知情并认可的，可视为开发企业认可自然人履行了支付房款义务，故可以认定其优先权。在实践中，常常存在债权人与受让自然人之间也是存在债权债务关系，通过抵账的方式转让房屋的情形，也存在连续转让抵债房屋的情形。对于上述情况，应重点审查房地产开发企业与其债权人之间的原债权债务关系的真实性及合理性，审查抵债房屋转让的连续性以及是否经房地产开发企业认可，无需审查中间付款环节。
四、结语
商品房消费者应为自然人，房屋是否以居住为目的，是判定是否可以认定商品房消费者优先权的关键要素。购买房屋数量不限于“唯一住房”，实务中限定同一区域两套住房较为常见，随着国家生育政策的放开和倡导家庭养老，突破两套住房认定商品房消费者优先权必将成为现实问题。总之，房屋数量不是认定消费者购房人优先权的硬标准，但仍将是判断“是否以居住为目的”的主要考量因素。消费者与开发商应签订书面房屋买卖合同，在合同无效且不可归责于消费者时，应赋予其优先权。购房款支付的比例大小不再作为是否认定优先权的条件。
在以房抵债的背景下，不能简单的认为只要是以房抵债，其目的就只能是消灭债务，而非以居住为目的。抵债是起因，但是不能排除抵债背景下签订的购房合同也存在居住的目的的可能性。因此，管理人对于以房抵债背景下的“购房”和直接付款购房，应在购房人身份、购房用途方面按照同样标准进行审查。在实践中应注意审查债权人是否已知债务人有不能清偿到期债务或者破产申请的事实而采取以房抵债形式签订购房合同，进而对债务人负担债务。如果是，且采取以房抵债形式签订购房合同的行为发生在破产申请前一年以内，则管理人有权请求人民法院予以撤销，其商品房消费者优先权的认定也即失去法律依据。
生活中的利益冲突千姿百态，法律的规定不可能事无巨细面面俱到。法律是一门衡平的艺术，在助力“保交楼、稳民生”与解决权利冲突之间寻求利益衡平规则，既是防范化解房地产市场风险的需要，亦是当前经济发展的重大课题和艰巨任务。[注48]对不同权利优先顺位的认定，不是简单的法律问题，需要考虑社会、政策、稳定、民生等多方面因素加以综合判断，实质上是社会主义核心价值观的具体体现和人民群众基本利益考量的基本要求。为此，一方面，要求我们对于商品房消费者优先权的认定应有与时俱进、开拓思维的精神，具备深厚的法律素养和敏锐的社会洞察力，严格执法的原则性和解决方法的灵活性相结合，能够在纷繁复杂的利益冲突中找到平衡点，适应社会发展的新需求和新挑战。另一方面，我们需要认识到，房企破产中遇到的很多问题，往往是因为房地产开发企业违规违法经营、管理部门监管不力以及买受人法律知识短缺、法律意识淡薄等多方面原因导致的。鉴于此，管理人在执行职务时，要有追本溯源的精神，发现违法犯罪行为，及时提请司法机关追究相关单位和人员的法律责任。如果能够追回被侵吞、隐匿的债务人财产，债权优先顺位冲突的一些难题也会迎刃而解。在不断的法律实践中，我们应坚持探索和完善利益冲突的解决机制，更好地化解矛盾、维护社会稳定、推动破产案件顺利进行。
注释及参考文献