房企阶段性担保是购房人通过按揭贷款购买预售商品房的行为，存在银行、开发商、购房人三个主体，包括买卖、借贷、保证、抵押四组法律关系。银行与购房人形成借贷关系，此种借贷关系的抵押物系购房人所购商品房。但因房屋为预售而非现房，尚不具备办理不动产权属证书的条件，银行无法通过办理抵押登记来设立抵押权，所以在银行抵押登记完成前，由房地产企业为购房人提供阶段性担保，保障银行贷款资金安全，减低贷款风险。一般来说，主债权决定从债权，在主债权未到期的情况下，从债权不会到期，这是由从债权的从属性决定的^[注1]。但根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国企业破产法>若干问题的规定（三）》第四条第一款规定：“保证人被裁定进入破产程序的，债权人有权申报其对保证人的保证债权”；第二款规定：“主债务未到期的，保证债权在保证人破产申请受理时视为到期。一般保证的保证人主张行使先诉抗辩权的，人民法院不予支持，但债权人在一般保证人破产程序中的分配额应予提存，待一般保证人应承担的保证责任确定后再按照破产清偿比例予以分配”；第三款规定：“保证人被确定应当承担保证责任的，保证人的管理人可以就保证人实际承担的清偿额向主债务人或其他债务人行使求偿权。”

由此可见，在保证人破产的情况下，即使主债务尚未到期，保证债权也视为到期。这是因为在保证人被裁定进入破产程序时，主债务仍未到期，主债务人对未到期的债务享有期限利益，自然无清偿义务。但若保证人也可享有此期限利益，等主债务到期时，保证人的破产财产可能早已分配完毕，其保证责任实际等于被免除，因此债权人有权在保证人的破产程序中申报保证债权^[注2]。

在保证人进入破产程序后，如果允许保证人与主债务人同样享有不承担未到期债务的期限利益，在破产清算的情形下，会发生破产程序终结之日主债务仍未到期而保证人主体资格消亡的情况，此时债权人会丧失保证权益^[注3]，不符合债权人权益保护原则，亦有悖于诚信原则。即使在重整的情形下，即使保证人经历重整程序后主体存续，但保证人若继续背负巨额担保负债，则与法律设立重整制度的初衷相违背，无法实现真正的重整自救。因此，在实务中无论主债务是否到期，债权人应当就保证责任产生的债权向管理人申报，管理人能否及时确定债权人就保证责任申报的债权就成为一个问题。

在房企破产实务中，金额机构作为债权人如何申报保证债权且债权数额如何确定存在一定争议：有观点认为在实践中由于破产申请受理后，贷款合同并未解除，购房人作为主债务人仍正常还款，未发生贷款逾期，此时主债务尚未到期，保证人更无需承担保证责任，所以金融机构作为债权人虽有申报的权利，但因保证人尚无保证责任需承担，债权人的申报金额应为“0”；还有观点认为应当按照贷款合同中所约定的未清偿贷款部分本金、利息及违约金向保证人申报债权，以维护债权人享有的债权利益。对于利息如何计算，债权人应按照未清偿贷款部分的本金为基数计算应收利息。

房企作为保证人应承担的保证责任具有或然性，所承担保证责任的债务数额具有不确定性。在保证期限届满之前，主债务履行期尚未届满，并未发生债务人届期不履行债务的情况，只有待债务履行期届满，债权人于债务人不履行或不能履行债务时才能请求保证人承担责任。因此房企的保证责任实质是将来才承担的一种补充责任。

退一步而言，即使保证人将承担保证责任，也会受到不履行（连带保证）或不能履行（一般保证）的剩余债权额和保证担保范围的双重限制。当剩余债权额大于被担保的债权额时，保证人仅以被担保的债权额为限承担责任；当剩余债权额等于或小于被担保的债权额时，则承担责任的范围只能以实际剩余的债权额为限。对于分期履行的债务，随着债务人的每次履行，债权数额都会相应地减少，如果履行期限跨越破产债权申报乃至破产程序终结后，将会给计算剩余债权额带来很大困难。在主债务履行期尚未届满的情况下，保证人是否承担责任、承担责任的范围或金额都是无法预料的；如果需要保证人提前承担这种难以预料的责任，对保证人来说显然是不公平的。

保证债权参与破产财产分配也会带来其他一系列法律问题。在保证人提前承担了保证责任后，如果不能及时有效地行使追偿权，将会损害其他债权人的利益。因为表面上看来，承担责任的是保证人，而实际上由于保证人因已不能清偿到期债务，真正承担责任的是所有其他债权人。问题是其他债权人有没有义务承担这种责任？毕竟其他债权人是在等价有偿的基础上与债务人（保证人）发生债的关系，保证人在债的关系中享有利益；而阶段性保证则是保证人为了债务人的利益而对保证债权人所负的单方、无偿的责任。

因此，及时确定保证债权人的债权金额，在破产程序中进行统一及时清偿，更有利于破产程序的推进。

在目前尚未有立法明确意见的情况下，管理人在破产案件实务中就需要考虑房企进入破产程序后，阶段性保证债权的处理问题。为尽快确定阶段性保证债权的金额及责任范围，在通常情况下以认定破产受理之日形成的银行贷款余额（全部购房人贷款余额合计）及利息做为房企保证债权责任范围，按债权清偿比例预留或提存。为了解决房企破产程序实际推进问题，管理人会与保证债权人协商或在重整/分配方案中进行安排的方式，通过以下方式解决此问题：

(一) 以交付房屋之日作为保证责任的截止计算时点

由于房企建设手续不全、楼盘验收不过关、历史遗留问题等诸多原因，房地产市场一直存在“办证难”问题，此问题在房企破产程序中显得尤为棘手。从法律角度看，房企破产后，期房的续建工作仍可在法院、政府、管理人的管理下正常进行，然而不动产权证不到手，购房人本身要维护权益和保障权益具有不确定性，对于房企破产后保证责任的界定也存在阻碍。

因此，在房企破产后，管理人可以将以向购房人交付房屋完毕日作为保证责任的计算截止时点，及时确定保证债权金额。

(二) 以不动产权证办理之日为保证责任的截止计算时点

在现实中，如果主债务人确有能力继续履行贷款合同，最为合理且有效的处理方式是尽量协助为购房人办理不动产权证，进而办理抵押登记手续，促成阶段性担保债权解除条件的成就，才能从根本上妥善而合理的解决这一问题。在不动产权证办理完毕后，金融机构应积极配合购房人办理抵押登记手续，在实务中金融机构处于自身考虑（主要原因为不想办理抵押登记后释放房企为阶段性担保质押的保证金），破产房企的管理人可通过函告等形式提示金融机构，若金融机构明示回函不配合或收到函后不予以回复，怠于配合办理不动产权登记，则管理人可将债权人办理不动产权证完毕之日作为保证责任的截止计算时点，及时确定保证债权金额。

(三) 保证债权提存款项时间以两年为限，两年后向其债权人进行分配 

《企业破产法》第一百一十七条规定：“对于附生效条件或者解除条件的债权，管理人应当将其分配额提存。管理人依照前款规定提存的分配额，在最后分配公告日，生效条件未成就或者解除条件成就的，应当分配给其他债权人；在最后分配公告日，生效条件成就或者解除条件未成就的，应当交付给债权人。”

《企业破产法》第一百一十九条规定：“破产财产分配时，对于诉讼或者仲裁未决的债权，管理人应当将其分配额提存。自破产程序终结之日起满二年仍不能受领分配的，人民法院应当将提存的分配额分配给其他债权人。”

主张待保证责任在主债务期限届满后再行确定分配额，至少暂时解决了无法确定的保证责任在破产程序中如何定性，但是实际上却是“案结事未了”。通过前两个法条，可认为“自保证人破产程序终结之日起满二年仍不能受领分配保证债权的，人民法院应当将提存的分配额分配给其他债权人。”这样一来既明确了房企作为保证人所承担保证责任的限额，对于商品房贷款这种时间较长，可能在将来的十年、二十年甚至三十年内提前予以确定，有利于其他债权人获得平等受偿的权益得以尽早实现。

在当前“保民生，保交楼”政策实施的大背景，以及自2021年以来，成都、天津、西安、呼和浩特、北京等多城积极推动“交房即交证”改革工作，“交房即交证”是一个非常好地保护购房者购房权益的措施，相对于期房或没有实施“房证”同时交付的项目来说，这种做法能够压缩交易周期。商品房预售制度以后将会退出历史，如商品房预售制度消失，房企的阶段性保证也将会退出历史舞台。

《企业破产法》司法解释三第四条第二款规定的：“主债务未到期的，保证债权在保证人破产申请受理时视为到期”。对此，实践中没有争议，但是作为阶段性保证人的房企破产时，购房贷款的主债务尚未到期，此时保证人对债权人的保证责任是否也提前到期，是存在一定的争议。大部分观点认为“连带保证人破产时，如主债务还未到履行期的，因连带保证人是否承担保证责任尚不确定，此时应先确认为临时破产债权^[注4]，待主债务到期后再确定为正式的破产债权。如果主债务在破产财产分配时仍未到履行期的，人民法院应对债权人可能在破产分配中受偿的数额进行预留”。但是一般情况下银行商品房贷款在破产受理时贷款余额巨大，在普通债权中占比极高，如将其全额预留或提存，将会严重影响破产程序，尤其是清算程序的推进。另外，阶段性担保最后真正会需要房企承担保证责任的债权比例又很小，如长期不能确定房企的保证责任，而只是机械的债权按清偿比例全额预留或提存，必将影响其他普通债权的清偿比例及清偿时间。

因此，建议在立法上进一步明确，“将法院裁定破产受理之日作为阶段性保证债权保证责任范围的截止计算时点，以确定保证责任的承担数额，破产受理后将不再承担保证责任”。即将破产法司法解释三第四条第二款规定的：“主债务未到期的，保证债权在保证人破产申请受理时视为到期”。明确为“主债务未到期的，保证责任在保证人破产申请受理时视为到期”。只有出现债务人在保证人破产申请受理前不履行到期还款义务的情形时，房企作为保证人才在破产受理时承担视为到期保证责任，若破产受理时债务人均正常还款，则保证人承担保证责任的金额为零，此后将不再承担保证责任。并可将此延展至破产企业的全部保证债权，以彻底解决企业破产后保证债权不能及时确定的问题。

在房企破产程序中，房企作为保证人的债务如何处理，一直困扰着管理人。由于破产程序与普通诉讼程序有诸多区别，因此，管理人应当在遵循一般法律规定的前提下，着重参考适用《企业破产法》的特别规定，站在总揽全局的角度出发，在保证破产程序顺利迅速进行的同时，兼顾考虑社会稳定的利益，采取最为妥善的处理方式，化解难题，更好地履行管理人义务，避免出现破产“案结事未了”的情形，达到绝大多数人的利益平衡的终极目标。