《关于国有企业发展混合所有制经济的意见》（国发〔2015〕54号）提出，通过深化国有企业混合所有制改革，推动完善现代企业制度，健全企业法人治理结构，提高国有资本配置和运行效率，实现国有资产保值增值。其中，混合所有制企业[注1]实现前述目标的核心前提之一是要在重大风险可控的基础上提高公司治理与运营效率。但是，在实践中会发现，即使进行了混合所有制改革，一些混合所有制企业仍需适用（部分）国资监管规定[注2]，而并不能完全按照现代公司治理机制进行经营管理。公司治理与运营体制及其效率并未发生实质改变，引起一些民营股东的质疑甚至抗拒，让许多国有企业人员也十分困惑。
笔者认为，在现行国资监管政策条件下，混合所有制企业在公司治理与运营方面究竟能有哪些变化，关键是要搞清楚混合所有制企业是否适用、如何适用国资监管规定。事实上，经过多年的发展与完善，目前针对国有资产和国有企业的监管规定可谓浩如烟海，涉及的层级、事项与形式众多，在如此复杂的国资监管规定体系下，如何既准确适用国资监管规定实现合规，又能够通过混合所有制改革实质提升公司治理与运营效率，进而促进实现国有资产保值增值的根本目标，是混合所有制改革实务中的重要问题，也是一个很大的难点。
一、国资监管规定体系及其适用的概述
(一) 国资监管规定的分类
由于国资监管规定十分丰富，通过不同标准对国资监管规定进行分类，可初观其概况：
1. 从效力层级上看，以法律《企业国有资产法》和行政法规《企业国有资产监督管理暂行条例》为统率，还有部门规章、地方性法规、地方性政府规章，以及无数的规范性文件，共同构成了国资监管规定体系。
2. 从规范的行为内容上看，国资监管规定包括了企业改制、公司治理、国有资产交易与无偿划转、财务资金管理、投融资、借款担保、劳动人事以及违规经营投资责任追究等方面的内容。可以看到，除国有企业的主营业务客观上无法统一规范外，国资监管规定对国有企业经营管理的其他重要方面均进行了规范。
3. 从国资监管的管理关系看，除普遍适用的国资监管规定外，还存在针对国有金融企业、国有文化企业和国有军工企业等特殊主体的国资监管规定。事实上，为解决过去多头管理、实际无人负责的问题，国务院于2003年成立国务院国资委，各地方也随后分别设立本级国资委，并根据本级人民政府的授权统一履行出资人职责，并通过一系列的改革使得大部分政府部门不再履行管理国有企业的职责，但目前针对国有金融企业、国有文化企业和国有军工企业等少数特殊主体，其国资监管部门仍可能是各级国资委以外的财政、宣传等部门。
(二) 国资监管规定适用的七大特点
1. 不同国资监管规定适用的国有企业层级范围不同
国资监管规定适用的层级仅包括国家直接出资的一级企业，还是包括国家出资企业下属各级子企业？笔者梳理如下：
首先，有些国资监管规定仅适用于国家出资企业。比如，作为国资监管基本法律依据的《企业国有资产法》第五条规定，其适用于国家出资企业即国家出资的国有独资企业、国有独资公司以及国有资本控股公司、国有资本参股公司。也就是说，并不包括国家出资企业下属各级子企业。
其次，有些国资监管规定不分层级，适用于国家出资企业及其下属各级子企业。比如，《企业国有资产交易监督管理办法》（以下简称“32号令”）第四条规定，适用该办法的包括国有及国有控股企业、国有实际控制企业及其下属符合条件的各级子企业。
复次，即使一些国资监管文件的条款规定仅适用于国家出资企业，但实践中国资监管部门出于实质防控国有资产流失风险的考虑，也可能会要求“一竿子插到底”，即各级国有子企业均需（参照）适用。
最后，实践中，可能还存在国资监管部门将个别重要的二级或以下子企业直接视为国家出资企业管理，或者将国家出资企业委托给另一个国家出资企业代管即视为二级子企业管理的情况，这两种情况需在适用国资监管规定时特别注意。从《公司法》角度看，前述情况下，登记的股东与实际行权主体分离，虽可认为是股权权利的委托行使，但终究不符合现代公司治理精神，未来应逐步清理。
综上，对于以上现象，笔者认为，为实现政企分开，避免行政干预国有企业经营，推动通过现代公司机制对国有企业进行有效治理，2008年出台的《企业国有资产法》最终确定的国有企业适用层级并非“一竿子插到底”，而是规定国资监管机构负责监管国家出资企业，国家出资企业负责对其所出资企业进行监管，以此层层类推、层层负责。但是，由于国家出资企业下属各级子企业往往也持有大量国有资产，并且是主要的经营投资主体，在目前许多国家出资企业下属各级子企业治理结构还不完善、人员治理能力不足的情况下，如对其重大经营投资事项缺乏统一的管理规范，就会存在较大的自由裁量空间，进而造成国有资产流失风险显著增大。因此，在此之后的国资监管立法实践中，《企业国有资产法》以外的国资监管规定文件很多都会将其适用的国有企业层级范围进行扩张，或者在实践中突破国资监管文件规定的适用层级条款限制，要求各级国有子企业均需（参照）适用。
2. 上级国资监管部门出台的规定不一定适用于本级及下属各级国有企业
国务院国资委出台的国资监管规定一定适用于全国的国有企业吗？要回答这个问题，需要先厘清我国国资监管的法定职责分工。
按《企业国有资产法》《企业国有资产监督管理暂行条例》相关规定：（1）国务院和地方人民政府是代表国家对国家出资企业履行出资人职责的法定主体，各级国资委和其他被部门是根据其授权履行出资人职责，故实践中国资监管规定的出文主体既有各级人民政府，也有被授权履行出资人职责的国资委和财政等部门；（2）各级国资委原则上是各自对本级人民政府负责，并监管本级所属国有企业，上级国资委与下级国资委不是领导关系，而是指导和监督关系。
按照以上立法逻辑，国务院国资委出台的国资监管规定原则上仅适用于中央企业，如《中央企业投资监督管理办法》，而地方各级国资监管部门自行出台的国资监管规定仅适用于本级所属国有企业，如《四川省属国有企业投资监督管理试行办法》。但是，基于上级国资监管机构的指导与监督职能以及其他主客观原因，实践中，也会看到国务院国资委或其与其他部门联合出台的国资监管规定实际适用于全国各级国有企业的现象，常见的包括《企业国有资产评估管理暂行办法》《企业国有产权无偿划转管理暂行办法》《企业国有资产交易监督管理办法》《上市公司国有股权监督管理办法》等。在地方上，其实也有类似的情况，比如《四川省企业国有资产交易监督管理办法》与《四川省属国有企业投资监督管理试行办法》同样是由四川省国资委出台，但适用范围却分别是全省各级国有企业和省属企业。
综上，结合笔者对国资监管规定立法与实践的观察，国资监管部门出台的国资监管规定适用范并不当然的包括本级以下的各级国有企业，需根据其适用范围条款具体判断，以实现准确适用。
3. 各层级、各地方的国资监管文件对部分经营投资事项的规定存在不同
除国家层面已出台适用于全国各级国有企业的统一规范（典型如国有资产交易与无偿划转、资产评估）外，诸如资产出租、投融资、借款担保、部分劳动人事、捐赠、财务等方面是由各级国资监管机构出台并规范本级所属国有企业，进而就会出现针对同一经营投资行为，不同层级、不同地方的要求不同的情况。对此，前文已述，基于国资监管分级负责的体制，本级国有企业原则上应优先适用本级国资监管机构出台的规定，如本级国资监管机构未出台专门规定，可结合本级国资监管部门和审计部门的窗口指导意见，参照适用上级或其他地方国资监管部门出台的类似规定，以规避后续的审计问责风险。
4. 国家出资企业制定的针对子企业的内部管理规定实质已成为国资监管体系的一部分
在国企深化改革背景下，各级国资监管部门陆续开展放权授权工作，国家出资企业自主决策和对下属子企业监管的权限也越来越大，国家出资企业作为其下属各级子企业的监管主体责任也越发突出。许多国资监管明文要求国家出资企业制定对所属子企业的管理制度，并报国资监管机构备案后实施，这与《企业国有资产法》要求国家出资企业对其所出资企业履行监督管理责任的精神是一致的。
值得注意的是，实践中，国家出资企业制定的针对下属子企业的内部管理规定所适用的经营投资事项范围往往比国资监管规定的更广，下属子企业一般也会参照国家出资企业的内部管理规定自行制定相应的规定，进而将国家出资企业的管理要求内化为本企业的规定，但一些新设的或治理不健全的子企业，也可能直接参照适用国家出资企业的规定，此种情况下，如果是人力资源相关制度，如直接参照用以惩处员工，存在较大法律风险。
此外，《国务院办公厅关于建立国有企业违规经营投资责任追究制度的意见》明确违规的“规”包括“企业内部管理规定”。因此，国家出资企业制定的适用于其所属子企业的内部管理规定实质上已成为国资监管制度体系，不仅具有实践基础，也具有国家制度依据。
5. 国有企业的国有股权比例与结构不同，其适用的国资监管规定范围不同
虽然实践中对国有企业的范围存在较大争议，但笔者认为32号令对国有企业范围的界定可为典范。一般而言，如不考虑同一企业存在不同管理层级国有股东（如央企、省属企业合资）的特殊情况，国有独资企业、国有全资企业、国有控股企业以及国有实际控制企业原则上均适用国资监管规定，而国有参股企业原则上不需要适用。这是因为，国资监管规定本质上不是行政法[注3]，其法律责任条款也均未设置行政处罚和行政强制措施，故不具有行政强制力。
但是，其又是如何确保其执行，并将国资监管机构和国家出资企业的意志贯彻至下属各级子企业内？从《企业国有资产法》第三十二条、第三十三条和《国务院办公厅关于进一步完善国有企业法人治理结构的指导意见》（国办发〔2017〕36号）看，笔者理解：
一方面，其执行的保障其实与大型民营集团并无本质区别，核心仍然是以股权关系为纽带，凭借其作为股东依法享有的参与重大决策和选择管理者等权利进行保障，并层层传导以实现贯彻。但是，如国有股东仅为参股，则其对企业不具备控制力，国有股东的意志不具备强制执行的保障条件，遑论不具有直接股权关系的上级国有单位。
另一方面，若以行政强制力作为保障，就是典型的行政干预，违背了政企分开和在国有企业建立完善现代公司治理机制的国企改革精神。不过，与大型民营集团有所不同的是，企业国有资产毕竟涉及社会公共利益，其还受到行政审计监督与刑法的特殊保护（如签订、履行合同失职被骗罪、徇私舞弊低价折股、出售国有资产罪和私分国有资产罪等）。
6. 国资监管规定适用包括行政化上报与遵守特殊行为规范两个方面
所谓适用国资监管规定，笔者理解，其实主要包括两个方面：（1）国有企业的特定经营投资事项需按国资监管规定报请国资监管部门、国家出资企业或其所授权的主体核准、批准、审核和备案，这是一种类行政化管理。但是，除非国资监管规定或者国资监管主体明确禁止，前述核准、批准、审核和备案的要求可通过有权主体向下属国有企业授权的方式，实现豁免或减少适用，进而提高治理决策效率；（2）国有企业的特定经营投资事项需遵守国资监管规定的特殊行为规范。该等要求原则上不能豁免适用，但有特殊例外规定的除外。[注4]举例来说，实践中，按32号令第八条、第二十八条规定，一个三级国有控股企业对外转让股权，一般既需报请国家出资企业批准，原则上也必须在股权转让合同约定交易价款自合同生效之日起5个工作日内一次付清。进一步而言，即使国家出资企业授权该三级国有控股企业可自行决策对外转让股权事项，其仍需遵守前述关于付款方式的特殊行为规范。
7. 国资监管规定与其他法律法规一般不存在优先地位
国有企业作为市场主体，具有多重身份属性，以持有上市公司股份的国有控股建筑设计公司为例，其既需要适用国资监管规定，也需要适用《公司法》《劳动合同法》《民法典》等一般规定，还需适用《建筑法》《证券法》等特殊规定。除具有明确的特别规定外，与其他法律法规相比，国有监管规定并不是特殊法而具有优先适用的地位。因此，无论是行政化上报，还是对特殊行为规范的遵守，二者一般需要并行适用、衔接适用，典型可见《上市公司国有股权监督管理办法》。
综上，适用国资监管规定虽然逻辑线条相对较为复杂，但仍有前述特点规律可循，混合所有制企业是否适用、如何适用国资监管规定需具体问题具体分析。
二、示例：A公司适用国资监管规定的具体分析
囿于篇幅，笔者拟通过举例探讨的方式，以混合所有制企业A公司为核心，就不同情形下是否适用、如何适用国资监管规定的问题进行探析。其中，A公司为有限责任公司，其董事会由三名董事组成，三个股东各提名一名董事，经股东会选举确定。
下面，笔者就A公司适用国资监管规定的具体问题探讨如下，以期进一步厘清混合所有制企业是否适用、如何适用国资监管规定的问题：
(一) A公司是否适用国资监管规定？
1. 对于不分国有企业级别适用的国资监管规定
一般而言，对于不区分所属级别适用的国资监管规定，原则上是看合计国有股权比例，不区分国有股东的级别是央企还是省属、市属、区属。从A公司的股权结构并穿透看，A公司的股东B公司、D公司属于国有全资企业，二者合计持有A公司70%股权，故A公司属于国有控股公司，应适用国家层面、甲市所在省、甲市出台的适用于各级所属国有企业的统一规范，故A公司对外转让股权、增资、资产转让、无偿划转和资产评估等行为需适用相应的国资监管规定。
2. 对于仅适用于本级所属国有企业的国资监管规定
国家各级国资监管机构出台的针对本级所属国有企业的国资监管规定，一般仅适用于本级国家出资企业或国家出资企业及其合并报表范围内的下属国有企业（即包括国有独资、全资、控股和实际控制企业）。A公司的两个国有股东对其持股均未超过50%，对A公司也均未形成实际控制，故不适用国务院国资委、甲市、乙区出台的针对各本级国有企业的国资监管规定，如《中央企业投资监督管理办法》《甲市市属国有企业投融资和借款担保管理办法》，更不适用相关国家出资企业E公司、G公司等制定的内部管理规定。
综上，A公司作为混合所有制企业，其适用国资监管规定的原则可总结如下：
(1) 在A公司现有股权结构下，仅需要适用部分国资监管规定，其中，在投融资、借款担保、部分劳动人事、捐赠、财务、采购等方面不需要适用本级国资监管部门出台的相应规定，故原则上可以按《公司法》和公司章程、内部管理制度以市场化方式操作，对其提高治理与运营效率具有较大意义。实践中，具有此类股权结构的混合所有制企业市场化程度也明显更高。
(2) 如国有股东B公司对A公司控股或实际控制的，相较于上述第（1）种情况，A公司还需要适用甲市国资监管机构出台的针对本级所属国有企业的国资监管规定，以及国家出资企业E公司出台的针对子公司的内部管理规定。实践中，此类混合所有制企业往往陷入“混改前后一个样”的困境。
近年来，在国有企业深化改革过程中，监管原则发生了从管资产到管资本理念的转变，各级国资监管部门和国家出资企业纷纷出台对各自所属企业的授权、放权清单，如《国务院国资委授权放权清单（2019年版）》，可资参考。因此，这种情况下，一方面，A公司可在不违反禁止性规定的情况下，争取从国家出资企业拿到相关事项的授权以提高决策效率，但仍需遵守国资监管规定对授权事项的特殊行为规范；另一方面，国有股东可在控制A公司董事会的前提下，通过董事会对经营管理层充分授权与目标考核结合的方式，进一步提高公司业务经营效率与活力。
(3) 如民营企业C公司对A公司持股比例超过50%的，则A公司属于国有参股公司，原则上不需要适用国资监管规定，B公司、D公司作为国有股东应通过委派的股东代表、董事和高管按《公司法》和A公司章程、A公司内部管理制度参与经营管理。实践中，该等混合所有制企业的市场化程度最高，治理与运营效率也较高，但随之可能带来的问题是国有股东对混合所有制企业的重大风险控制乏力，投后管理可能失控的问题。
(二) A公司如何适用国资监管规定？
下面，笔者举例说明A公司如何执行国资监管规定：
1. A公司增资时如何适用国资监管规定
前文已述，A公司作为国有控股企业，其增资应适用32号令。虽然没有单一国有股东对A公司形成控股或控制，但B公司、D公司均为国有全资企业，其有义务与责任通过股东行权的方式确保A公司的增资适用并执行32号令，也就是说，如增资的议案不符合32号令，其应在股东会投票反对。在此基础上，下面就A公司增资事宜择要分析如下：
(1) 关于A公司增资如何履行国资报批程序的问题
按照32号令第三十五条规定，国家出资企业决定其子企业的增资行为。增资企业为多家国有股东共同持股的企业，由其中持股比例最大的国有股东负责履行相关批准程序。因此，持股比例最大的B公司应负责履行国资程序。一般情况下，A公司就增资方案事先逐级报国家出资企业即E公司批准后，A公司才会召开股东会就增资方案进行表决，此时B公司委派的股东代表应在A公司股东会就增资方案投赞成票，以贯彻国资意志。
值得注意的是，即使E公司已批准该增资方案，不仅B公司持股所代表的表决权未超过三分之二，而且B公司、D公司合计所代表的表决权也未超过三分之二，故并不能确保在A公司股东会通过增资方案。之所以会出现这种情况，是由于国资监管规定不具有行政强制性，国资监管的意志只能通过行权（主要包括股东行权、委派的董事和高管行权）实现的本质所决定的，也就是说，对国有企业的管理不能超越《公司法》和《公司章程》的规定，而只能寓于其中。
(2) 关于A公司增资的特定行为规范问题
按照32号令规定，除非满足特定条件并经批准，原则上A公司增资应在产权交易所公开挂牌进行，并需按规定开展审计、评估、信息披露和征集投资方。值得注意的是，由于国资监管的特定行为规范对民营方一般没有约束力，A公司经营管理层如由民营股东主导，在股东协议、A公司章程及其内部管理制度均无明确规定需配合的情况下，其可以没有依据为由拒绝配合审计、评估，B公司、D公司将陷入被动。因此，对于国有股东未能绝对控股的混合所有制企业，国资监管规定的适用可能面临一些挑战甚至抗拒，国资的类行政化管理（再比如，要求下属子企业将重大诉讼及时逐级报国家出资企业备案）可能行不通，导致实践中不得不做出许多变通做法。
2. A公司对外出租房产如何适用国资监管规定
与增资不同，对于国有企业出租房产，国家层面并未出台适用于全国各级国有企业的国资监管规定，故应适用地方出台的国资监管规定。假设甲市国资委出台了甲市市属企业资产出租管理办法规定：（1）下属子企业对外出租房产的方案应报国家出资企业批准，且原则上应公开招租；（2）办法适用范围是甲市市属企业及其合并报表范围内子企业。
一方面，因甲市市属企业B公司对A公司并未并表，故A公司不适用前述办法，其可以通过协商方式直接确定承租人。但是，如该次出租涉及金额较大，属于董事会决策事项，就会面临B公司、D公司委派至A公司的董事如何投票的问题。对此，其实主要看B公司、D公司对各自委派的董事授权情况，一般是如下两种之一：（1）授权董事按勤勉尽责原则自主投票，事后集中报委派单位备案；（2）要求董事事先报委派单位决策，并按委派单位的指示投票。其中，是否授权董事自主投票，主要考量因素是董事的行权能力和对重大事项的风险防控。
另一方面，A公司作为国有控股企业，应适用《企业国有资产评估管理暂行办法》，故如其拟将房产租赁给非国有主体，应以评估结果作为租金标准参考依据。不过，按资产评估中谁批准、谁备案的原则，实践中，由于本次租赁不需要履行国资批准手续，该评估结果可能面临没有国有单位愿意对资产评估备案的情况。但是，无论如何，B公司、D公司及其委派至A公司任职的人员要想在国资监管层面免责，应从严要求租金标准原则上不低于评估结果，而不能支持直接协商定价的租赁方案。
(三) 如A公司主营房地产业务，应如何适用国资监管规定？
国资监管规定虽然浩如烟海，但由于国有企业所经营的业务五花八门，国资监管部门一般难以对其作出统一行为规范要求，纵观国资监管规定的适用事项范围，主要是业务以外各国有企业具有共性的经营管理事项，除对个别特定业务存在专门国资监管规定外，其对业务的监管更多是从三重一大、审计以及违规经营投资责任追究等方面开展，这对包括A公司在内的国有企业都是一样的。
但是，实践中可能面临的问题是，个别国有企业的主营业务正好就是国资监管规定所规范的特定事项，如国有房地产公司、保理公司等。按照32号令要求，企业一定金额以上的生产设备、房产、在建工程以及土地使用权、债权、知识产权等资产对外转让，应在产权交易机构公开进行。如A公司主营业务是房地产，其出售商品房是否适用前述规定呢？32号令对此并未作出明确的例外性规定。
国务院国资委在其官网的互动问答称，国有房地产开发企业如将开发的房屋列入固定资产，需适用32号令。从该答复的精神可以推出，对于具有开发资质的国有房地产开发企业持有的以备出售的商品房即存货，在出卖时不需要适用32号令。这是因为，作为房地产开发企业，销售开发的商品房是其主营业务，不应该也没有必要按32号令执行，而且在大中城市对商品新房严格管理的政策背景下，也不具备可操作性。实践中，也未见国资监管机构认为国有房地产企业未进场转让商品房属于违规的情况。因此，笔者倾向于认为，国有企业因从事主营业务引起的国有资产交易行为不适用32号令。
三、小 结
综上，根据以上分析，混合所有制企业是否适用、如何适用国资监管规定对其治理与运营影响重大，笔者就有关要点总结如下：
(一) 在现行国资监管规定的体系下，混合所有制企业并不具有直接豁免适用国资监管规定的特权，是否适用、如何适用需根据其国有股权比例和结构具体问题具体分析。
(二) 国资监管规定规范的行为对象主要是主营业务以外的各国有企业具有共性的经营管理事项，如资产交易与无偿划转、财务资金管理、投融资、借款担保、劳动人事等，对混合所有制企业的主营业务一般不存在特殊行为监管规范，可按市场化方式开展，但业务经营毕竟与其他受国资监管的经营管理事项紧密相关，且需遵守“三重一大”制度、违规经营投资责任追究制度、审计监督制度规范，故客观上仍受一定限制。
(三) 国有股权比例与结构不同的混合所有制企业所需适用的国资监管规定范围是不同的，因而在本文第二部分第（一）点所述的A公司三种国有股权比例与结构下，其治理与运营效率一般也是不同的。究竟选择何种国有股权比例与结构，需结合对混合所有制企业未来经营管理的规划、业务经营特点与核心利益诉求等综合因素考量，在重大风险可控的前提下，设计合适的国有股权比例与结构，以期提高公司治理与运营效率，实现混合所有制改革的目标。
(四) 由于国资监管规定对非国有方一般并无约束力，在国有股东不能绝对控股的混合所有制企业，尤其是经营管理层由非国有股东主导的情况下，国资监管规定的适用面临一些挑战甚至抗拒，国资的类行政化管理可能在实践中行不通。但是，国有股东可以争取通过在有关协议、公司章程和内部管理制度将国资监管规定的部分合理要求内化，进而对非国有股东及其委派人员形成法律约束。
(五) 即使采取国有不控股模式，也可以通过事先对混合所有制企业的公司治理结构进行合理设计，在提升治理与运营效率的同时对重大风险进行防控，推动混合所有制改革目标的实现。实际上，从长远看，通过现代公司治理机制而非类行政化的管控手段对下属子企业进行管理，既是现代公司制度的应有之义，也是国企治理改革的方向。
注释及参考文献:
[1] 本文所称混合所有制企业是广义的，即通过不同方式，国有主体与非国有主体共同持股的企业。
[2] 本文所称适用与不适用国资监管规定，是指标的企业的特定经营投资事项是否需按国资监管规定报请国资监管部门、国家出资企业及其所授权的主体核准、批准、审核和备案，以及是否需要遵循国资监管规定的特殊行为规范。至于其他情况，如国有参股公司的股东按《公司法》和公司章程和相关协议行权，虽然《企业国有资产法》和许多国资监管规定中也有类似提法，但这不是本文所说的在适用国资监管规定。
[3]《企业国有资产法》第六条 ：“国务院和地方人民政府应当按照政企分开、社会公共管理职能与国有资产出资人职能分开、不干预企业依法自主经营的原则，依法履行出资人职责。”
[4] 例如，《四川省企业国有资产交易监督管理办法》第六十八条：企业资产出租是指企业作为出租方，将自身拥有的非流动性资产（包括土地使用权、房屋建筑物、广告位、设施设备等）出租给自然人、法人或其它组织（以下简称承租方）使用，向承租方收取租金的行为。下列情形除外：（一）从事租赁经营业务的行为；（二）租赁期不超过三个月的短期租赁行为；（三）企业承办的专业市场、商场按市场规则组织的对外招租行为；（四）物业服务企业从事的经营业务的行为；（五）企业住房租赁给本企业职工居住的行为；（六）法律和行政法规另有规定的。