“城市更新的机遇与展望”闭门交流会在南京成功举办

2026年9月8日，由国浩环境资源与基础设施业务委员会暨法律研究中心、国浩律师（南京）事务所联合主办的“‘城市更新’的机遇与展望”闭门交流会，在国浩南京办公室顺利举办。闭门会由国浩环境资源与基础设施业务委员会暨法律研究中心副主任、国浩南京合伙人周军胜主持，中冶建工集团、中国十九冶集团、中冶华天集团及住建部城市更新专家和国浩南京、成都、济南律师共十六人，围绕城市更新顶层制度讲解、项目规划策略、零碳园区建设与更新项目投建运一体化转型等核心议题展开近三个小时的深度研讨与实务交流。

周军胜律师作开场致辞。他提到，国家大力推行城市更新已有多年，但多数人还处于不知道“干什么”“怎么干”的状态，本次闭门会就是希望通过顶层制度的解读，结合施工国央企的经验，寻找一条不仅符合国策，而且匹配市场的可行之路。

与会住建部专家通过解读中央城市工作会议精神和“十五五”城市更新规划内容，总结了城市更新顶层任务是建设“中国现代化的六维城市”，即创新、宜居、美丽、韧性、文明和智慧城市，同时匹配了“十五五”城市更新的六大工程，即城市地下管网安全提升工程、老旧居住区宜居改造工程、市政设施改造工程、城中村综合改造工程、老旧街区厂区转型提质工程、城市公共空间功能提升工程。为了细化实施，针对六大工程，又梳理出四大问题、七十八个项目。专家指出，国家城市更新战略已从早期的“城市治病”全面转向“存量提质”。中央工作会议已经正式部署，将水网、新型电网、算力网、新一代通信网、城市地下管网、现代物流网六大网络建设，作为新型基础设施的核心骨架，纳入“十五五”重点投资内容。城市更新与六网集合，已迫在眉睫。城市体检是推动城市治理现代化的必经之路，精准识别城市病灶，将体检数据转化为问题台账，方能将城市更新与六网建设有序推进，并以此获取中央预算内投资及专项债等资金支持。

案例阶段，与会住建部专家列举了多个城市设计与更新实施示范项目：北京市东城区崇雍大街在改造中运用大数据分析手段匹配市民需求、将基础设施一体化以隐藏电箱实现步行零障碍；北京市朝阳区亮马河国际风情水岸通过河道改造复兴带动城市更新、促进文旅消费；苏州市姑苏区十全街片区秉持共生式可持续理念，多方共建，拓展小微公共空间；正在进行的成都市金牛区成都北站改造项目，聚焦站城一体融合发展，将国家“六网”建设指示贯彻其中……这些历史文化街区活化与闲置资产盘活的实操经验，向与会企业展示了“十五五”阶段该如何把握城市更新项目中的小切口，同时获取资金保障利润回报，阐述了传统建筑企业转型走向“投建运一体化”之应然与必然。

面对地方财政收紧与传统垫资施工模式失效的行业痛点，与会的三家央企主要负责人结合一线实践，与住建部专家进行了热切讨论。

中国十九冶集团华东公司总会计师马绍伦、副总经理周继志与市场总监刘文利分别点明了传统建企在城市更新赛道中的转型痛点。当前，资金瓶颈与运营短板成为制约施工企业深度参与城市更新的核心因素。随着房地产市场环境的变化，过去依靠土地出让收益来覆盖成本的传统路径已难以维系，城市更新的重心正切实转移到项目的长期运营与自我造血能力上，传统施工企业亟须探索资源跨界整合的新路径。施工企业或者内部成立运营公司，或者与成熟的商业运营机构成立合资公司，在改造前就参与项目规划，稳拿“入场券”。参考北京亮马河项目，企业负责公益方面的河道整治和公共空间打造，在争取专项债支持与中央资金的同时，攥紧沿岸商业开发权和运营权，通过租金、停车费、广告收入等实现现金流平衡。

中冶建工集团董秘兼总法律顾问王永新、城市更新分公司副总经理毛红明、两江建设有限公司副总经理何木先后回顾了既往地下综合管廊建设中存在的不足与可改进空间，指出当前亟须解决的是破除“六张网”（给水、排水、燃气、热力、电力、通信等）项目实施中“简单拼接”之误区，提升科学设计的能力，回归“管网综合”的本质，攻克干支管衔接的技术难点，以高水平的系统规划保障城市“生命线”的绝对安全。

中冶华天集团总经济师潘峻岭、深圳公司总经理蔡叶宏就传统施工公司在城市更新项目中的参与程度、身份界定与利润分配问题与专家进行了意见碰撞。潘峻岭指出，施工企业正面临转型的两难境地。他通过自身企业参与的算力中心建设案例，真实地告诉大家，在政府资金收紧的背景下，国央企不仅缺资金，而且机制僵化，导致在项目实施中不能参与股权投资而被边缘化，陷入“干了最多的活却拿不到长期运营收益”的被动局面。避免干最多的活，却没有效益的情况出现，和财务风险的有效控制，是当下施工企业面临的紧迫议题。

与会代表提出，建筑企业应加速“投建运一体化”转型。一方面，可通过与地方国资平台或专业运营机构组建合资公司，获取项目主导权，确保后期收益稳定；另一方面，应充分发挥在工程总承包、装配式建筑及成本控制方面的核心优势，探索“城市合伙人”机制，通过资金、产业与运营深度赋能片区开发，与地方政府建立长期合作，推动城市建设，勇担社会责任。

成都市律师协会房地产与城市更新专委会副主任、国浩成都管理合伙人黄萍萍通过介绍其亲自参与的多个项目运营实际情况，表达了在城市更新项目实施中，持续的运营对后续资金回收和项目交易结构安排，具有重要作用。同时，在城乡土地政策、政府合规审查方面，黄萍萍律师与企业代表、专家也展开了充分讨论。

周军胜律师总结城市更新项目实施，资金应用的闭环设计、存量资产的有效盘活和运营投入的持续发力，是施工与投资主体实现项目盈利与可持续发展的核心命门。企业需精准对接二零二六年度中央财政支持城市更新行动的专项资金等政策性资金通道，将公益性基础设施与具备经营性现金流的资产有效结合，同时提前规划好特许经营权与长期运营收益机制，探索公募REITs、基础设施ABS等多元退出途径。

国浩南京律师闻博文、孙宁皓，律师助理张晶，共同从法律合规、产权梳理、特许经营权运用等维度，为企业解答了在项目推进中遇到的股权架构设计、资产确权及风险隔离等实务问题。

闻博文律师从法律合规维度指出，在“十五五”城市更新制度框架下，律师服务正从争议解决前移至交易架构设计，“投建运一体化”转型的法律核心在于风险分配而非利润分配，因此应在项目前端完成特许经营权合规审查与专项债资金闭环设计，并在零碳园区、新型管网改造等项目中提前锁定绿电消纳、碳配额归属及ESG合规标准，以全生命周期法律合规保障城市更新项目可持续运营。城市更新的法律服务，正在从“事后救火”转向“事前架构”，而作为法律人，就要在项目动工之前，把权属的底数摸清、把合作方的权责划清、把政策性资金的合规通道走通、把碳资产和运营收益的分配机制写实。

孙宁皓律师提示与会企业在零碳园区或新型管网改造合同中，应提前在条款中锁定“绿电消纳比例”“碳排放归属”及“ESG合规审查”标准，防范项目后期因环保指标波动或政策收紧而引发的违约及补贴被收回的风险。

本次闭门会不仅搭建了政、企、律、研多方对话平台，也为建筑企业在复杂市场环境下破局转型提供了有效建议。在“双碳”目标与数字化转型的双重驱动下，城市更新正迎来技术与模式的深度融合。按照《2026年度中央财政支持实施城市更新行动评选结果公示》内容，晋城、鞍山、长春、无锡、宁波、马鞍山、泉州、烟台、洛阳、荆州、深圳、桂林、贵阳、昆明、银川十五个城市，被财政部、住建部确认为2026年度中央财政支持实施城市更新的十五个城市。以此为契机，国浩环境资源与基础设施业务委员会暨法律研究中心计划在相关城市常态化开展此类专题闭门会议交流，深入“城市更新”最前沿，为国浩律师参与地方城市更新法律服务、为企业排疑解难提供有效支持。