随着民法典的施行，物业服务合同独立成章，物业管理领域再次进入大众视野，除了物业服务合同的签订、履行和终止与业主息息相关，物业管理区域内配套设施的使用管理及权属等问题也是业主、建设单位及物业服务企业关心的问题。
笔者结合实务经验，围绕配套设施中争议最多的物业服务用房相关问题进行了深度调研，通过Alpha数据库、无讼案例等平台，利用关键词“物业用房、物业管理用房、物业服务用房、物业管理服务用房”搜索相关裁判文书，筛选最高院、江苏省高院及部分中院判例中涉及物业服务用房典型的争议焦点，通过详细的阅读和研究，提炼出有关司法裁判规则。
规则一: 单个业主不具备诉讼主体资格
案号：（2015）渝四中法民再终字第00025号
案件：杨某、廖某等与秀山H房地产开发有限责任公司商品房预约合同纠纷再审民事判决书
案情简介：杨某系某小区的业主，在入住后认为建设单位存在多项违法行为并且未按照规划提供物业服务用房，侵犯其权益，遂诉至法院，要求建设单位按照合同和规划方案对小区现状进行整改并提供相应面积的物业服务用房。
裁判要旨：一审法院以物业服务用房属于全体业主所有，诉请涉及全体业主利益，单个业主无权提起诉讼为由驳回其本项诉请，杨某不服上诉至中院，二审维持原判。杨某遂申请再审，再审法院同样以单个业主无权代表全体业主提起诉讼，不具备诉讼主体资格为由判决驳回其该项再审申请。
《中华人民共和国民法典》第二百七十四条明确规定，建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房,属于业主共有。第二百七十八条规定，有关业主共有和共同管理权利的其他重大事项，应当由业主共同决定。因此，单个业主无权代表全体业主提起诉讼，不具备诉讼主体资格。这里的诉讼主体资格不仅包含提起民事诉讼，同样包含因物业服务用房行政登记事宜提起的行政诉讼，单个业主同样不具备行政诉讼主体资格。
规则二：业委会经过授权后具备诉讼主体资格
案号：（2014）民提字第100号
案例：杭州市西湖区某小区业主委员会与杭州T西湖房地产有限公司清算委员会、原申请人）房屋买卖合同纠纷再审
案情简介：杭州某小区的建设单位与第三人签订了《杭州市房屋转让合同》，约定将小区内24幢1-2层房屋进行转让。小区业委会认为建设单位转让的房屋系住宅小区的公用配套用房，损害了全体业主的合法权益，遂起诉至法院，请求判令确认房屋转让行为无效，并要求建设单位将案涉房产交付给全体业主无偿使用。
裁判要旨：购买案涉房产的第三人在答辩中对业委会的诉讼主体资格提出异议。法院在审理业委会是否具备诉讼主体资格的争议焦点时，认为业委会诉请事项属于有关全体业主共有的重大事项，需由经专有部分占建筑总面积过半数的业主并且占总人数过半数的业主同意来加以决定。业委会提供的小区业主代表大会出具的《授权书》符合法律规定的民主议定程序条件，业委会具备诉讼主体资格。
规则三：若建设单位不能履行物业服务用房交付义务，可判令其支付房屋折价款
案号：（2019）最高法民申3878号
案例：上海市D房地产（集团）有限公司、上海市浦东新区某小区业主委员会建筑物区分所有权纠纷再审
案情简介：上海某小区的建设单位出具《上海市新建住宅交付使用申请表》中，分别载明物业服务用房竣工面积为300平方米、300平方米、约600平方米。但实际上建设单位并未按照规划提供物业服务用房，后该小区业委会诉至法院，要求建设单位履行物业服务用房交付义务。
裁判要旨：一审法院认为建设单位未提交证据证明其交付了符合规定的物业服务用房，因此判决建设单位按照上海市相关规定提供物业服务用房。但因建设单位已经不能实际履行交付符合规定的物业服务用房的义务，在不能履行交付义务的情况下，二审法院按评估报告确定的系争物业服务用房价值时点所对应的评估价判决建设单位承担相应折价款损失。
《物业管理条例》第三十条规定：“建设单位应当按照规定在物业管理区域内配置必要的物业管理用房。”各省市在贯彻落实《物业管理条例》规定的同时结合实地情况，明确规定了最低限度的配置比例。若是建设单位在物业管理区域内不按照规定配置必要的物业管理用房的，可以由相应的房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，没收违法所得，并处罚款。
若建设单位已经不能实际履行交付符合规定的物业服务用房的义务，在不能履行交付义务的情况下，法院可判决按评估报告确定的争议物业服务用房价值时点所对应的评估价判决建设单位支付相应房屋价款。
规则四：物业服务用房应与建设工程规划许可证附图上记载的位置相同，未经规划部门许可变更，物业服务企业不得擅自调整
案号：（2016）苏行申811号
案例：江苏H国际集团有限公司、南京市某小区业主委员会与南京市住房保障和房产局再审
案情简介：南京市某小区建设工程规划许可证附图上记载了涉案物业服务用房的位置，且与涉案工程竣工验收图中位置一致。但建设单位擅自将其他部分房屋调整为物业服务用房，与其之前取得的建设工程规划许可证附图不一致。建设单位自认将物业服务用房调整为其他部分房屋未向南京市规划局申请变更并办理变更手续。南京市住建委仅凭建设单位提交的调整物业服务用房位置的说明材料，颁发了《商品房销售许可证》，后续建设单位将该处房屋售卖给了第三人。业委会遂提起行政诉讼，要求撤销《商品房销售许可证》。
裁判要旨：物业服务用房的具体位置和面积应当在建设工程规划许可证及附件附图中载明。未经法定程序，不得在建设过程中擅自改变物业服务用房的规划位置。但在本案中建设单位擅自将物业管理用房变更，并且未向南京市规划局申请变更并履行变更手续。市住建委未审查建设单位改变建设工程规划许可证记载的房屋用途的情况下即颁发《商品房销售许可证》，未尽到审慎的审查义务，导致建设单位将物业服务用房销售案外人，侵犯全体业主的合法权益，依法应予撤销。鉴于《商品房销售许可证》已失效，不具有可撤销的内容，法院判决确认南京市住建委颁发《商品房销售许可证》违法。
规则五：建设单位擅自出售物业服务用房的行为无效，全体业主可要求返还房屋，但已善意取得并登记的除外
案号：（2010）苏民再终字第0006号
案例：通州市某小区业主委员会、通州市K房地产开发有限公司、陈某等13位业主财产所有权纠纷一案审判监督民事判决书
案情简介：通州市某小区进行商品房开发，销售时申请的批复中明确物业服务用房0.15万㎡。业主在小区规划总平面布置图也发现存在物业服务用房字样，但由于行政机关行政行为不规范，导致建设单位将依法应属于小区全体业主所有的物业服务用房擅自出售给第三人，并办理了变更登记。因此，业委会将建设单位及第三人诉至法院，要求确认物业服务用房属于全体业主所有，并将房屋返还。
裁判要旨：法院认为虽然建设单位属于无权处分，其擅自出售物业服务用房的行为应当认定无效，但因建设单位与第三人签订合同的日期及房屋所有权证的填发日期早于业委会起诉的日期一年以上，并且业委会未能举出确切证据证明第三人系以明显不合理的低价受让房产，所以不能认定第三人存有恶意。同时行政机关行政行为不规范的法律后果不应由行政行为相对人承担，因此第三人善意取得房屋所有权。业委会有权向无权处分人建设单位请求赔偿损失，但要求受让人返还房屋的诉请不能得到支持。
规则六：买受人与建设单位恶意串通转让物业服务用房，转让合同无效
案号：（2017）苏民再37号
案例：泰兴市某小区业主委员会与江苏S物业服务有限公司、张某等确认合同无效纠纷再审民事判决书
案情简介：泰兴市某小区建设单位擅自将物业服务用房进行置换，将竣工图中标明为物业服务用房的涉案会所一层出售给物业公司，并办理了产权登记。小区业委会诉至法院要撤销涉案会所一层的房屋所有权证，并将物业服务用房返还全体业主。
裁判要旨：法院认定涉案房屋系经政府规划部门确定的物业管理服务用房，建设单位擅自将其销售，侵害了业主权利。而买受人作为专业从事社区物业管理服务的企业，其应当知晓居民小区配置的相应规模的物业服务用房属于全体业主共有，也应知晓未经过法定程序变更规划，建设单位不得擅自处分该用房。因此，双方存在恶意串通情形，签订的商品房买卖合同无效，房屋应返还全体业主。
规则七：物业服务企业不得擅自出租物业服务用房，业主可要求知情承租人返还房屋并支付房屋使用费
案号：（2020）苏民申1430号
案例：南京H物业管理有限责任公司与南京市某小区业主委员会物业服务合同纠纷再审
案情简介：某小区《物业服务合同》中约定，业委会向物业服务企业无偿提供的房屋系用于物业管理。但物业服务企业却擅自将房屋出租给个人并收取租金。业委会诉至法院要求物业服务企业腾空房屋并返回相应租金。
裁判要旨：根据《物业管理条例》第第三十七条规定，物业管理用房的所有权依法属于业主。未经业主大会同意，物业服务企业不得改变物业管理用房的用途。因此，物业服务企业未举证证明其对外出租取得了业主大会同意，则应返还物业服务用房及收取的相应租金。若承租人在承租时已经知晓案涉房屋性质为物业服务用房，则占用案涉房屋无合法依据，业主可以要求其返还房屋并支付房屋使用费。
根据《物业管理条例》第六十二条规定，若是物业服务企业擅自改变物业管理用房的用途，业委会也可以通过向县级以上地方人民政府房地产行政主管部门举报，要求责令限期改正，给予警告，情形严重的，可进行罚款。
规则八：物业服务用房为全体业主所有，不能作为建设单位被执行财产
案号：(2020)豫08民初27号
案例：焦作市某小区业主委员会与Z建设工程有限责任公司、焦作市F置业有限公司案外人执行异议之诉一审
案情简介：某建设单位拒不履行判决确定的义务，债权人遂申请强制执行。执行中，法院查封了登记在某建设单位名下，但规划用途标注为物业服务用房的某小区一处房屋，其后，该小区业主委员会向人民法院提起执行异议之诉，认为被查封的物业服务用房属全体业主共有，而非建设单位所有，要求人民法院停止对该物业服务用房的执行。
裁判要旨：根据原《中华人民共和国物权法》第七十三条明确规定，建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房,属于业主共有。从该规定可以看出，物业服务用房属法定共有部分，所有权属小区全体业主。同时参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条的规定，案涉物业服务用房并非建设单位的责任财产，小区业主对物业服务用房享有足以排除强制执行的民事权益，案涉物业服务用房不宜强制执行。
规则九：针对规划部门关于物业服务用房面积的许可行为提起诉讼的，诉讼时效为五年
案号：（2018）苏行申1453号
案例：靖江市中某小区业主委员会与靖江市自然资源和规划局、苏州Z房地产开发有限公司再审
案情简介：靖江市某小区业委会主张会所全部面积应计入物业服务用房，但因会所已经登记在建设单位名下，业委会遂诉至法院要求不动产登记部门撤销涉案会所的登记。
裁判要旨：原审法院以超过诉讼时效为由裁定驳回业委会起诉。而业委会申请再审称本案讼争的决定行为属涉及不动产的具体行政行为，应适用二十年的起诉期限。再审法院认为本案被诉行为针对的是靖江市资源规划局所作关于物业服务用房面积的核实意见。该行为系规划主管部门在开展竣工验收前，对建设项目是否符合规划条件和规划许可内容的审核，并不直接产生物权变动的效力，不属于涉及不动产的具体行政行为，不适用二十年的起诉期限，应当受最长起诉期限五年的限制。原审法院以申请人业委会超过法定起诉期限为由裁定驳回申请人的起诉并无不当。
结 语
物业服务用房的相关争议中，大部分都是由业主维权引起，而这些争议的产生往往是由于建设单位未依法配置物业服务用房或者物业服务企业未按约使用物业服务用房导致。因此，无论是从建设单位需要降低因物业服务用房的配置而产生的涉诉风险，还是业主维护自身合法权益及物业服务企业更好的提供物业管理的角度，均应清楚的了解物业服务用房的配置、权属、比例以及使用和出租经营收益等相关规定。对于复杂的商业综合体或其他业态的建筑产生的物业服务用房争议，可参考住宅类项目的相关裁判规则，结合案件具体情况进行综合分析。